海外买房投资陷阱多 律师：要书面约定中介连带责任

　　陷阱3

　　中介低价购进加价卖出

　　让李先生郁闷的是，他为女儿移民在葡萄牙购买的房子，竟然是中介以低价抢先购买后，再加价两倍卖给他的。

　　李先生是2013年8月与北京某咨询公司签订的委托办理葡萄牙投资移民服务协议，后又与该公司指定的葡萄牙律师签署了《委托书》。之后，李先生得知，其所购的房屋是另一家公司两名员工以18万余欧元当日购买后以55万欧元的价格卖给他的。而这家公司与李先生委托的某咨询公司关系紧密。

　　“购房过程是咨询公司与当地律师及倒卖者合作完成的。”李先生气愤地说，经评估最终确定该房屋的市场价值为35万欧元，他实际损失20万欧元。

　　李先生认为，他所持有的证据足够证明正是由于某咨询公司未能诚信协助购房，导致其损失。“抢先购买房屋再卖给我们，给我们造成了严重的经济损失。”在此过程中，咨询公司未向他及家人告知房源的真实情况，包括卖房者身份、二手房、真实价格等。

　　咨询公司的答复是，他们对客户的义务只是协助移民，并没有帮其购买房屋。虽然李先生将咨询公司告上了法庭，但法院未能支持他要求咨询公司赔偿损失的诉求。法院认为李先生委托葡萄牙律师买房，故该律师签署的合同可以视为是原告真实的意思表示。

　　而另一位购房者万女士比李先生幸运，拿到了部分退款。2014年，万女士与另一家咨询公司签订了葡萄牙居留签证委托合同。咨询公司为万女士设计的方案为购买葡萄牙当地的房产，作为不动产投资，从而符合办理居留签证的条件。

　　合同签订后，万女士在咨询公司的全程安排下，前往葡萄牙购买了一套房产，房价款为53万欧元，其居留签证也办理完毕。

　　但次年2月，万女士及其家人前往葡萄牙度假，与邻居沟通中获知，她购买的房屋的价格远远高于该房屋的实际价格，该房屋实际价值仅为35万欧元。

　　万女士遂将咨询公司告上了法庭。后法院判决咨询公司补偿万女士7万欧元。

　　律师建议

　　要书面约定国内中介承担连带责任

　　北京京师律师事务所的封跃平律师分析指出，目前房屋中介乱象丛生，不少国内中介在购房国家申请以购房为主营业务的外壳公司。国内实际控制人安排国内客户将购房款打入外壳公司，并和境外机构签订购房合同。一旦客户资金一去不复返，客户通过合同无法向国内中介追偿。因为合同的签订主体在境外，客户也很难通过域外诉讼来挽回损失。另外，在大多数国家，涉及不动产纠纷一般管辖权属于不动产所在地法院。所以，国内购房者身处国内，很难通过国内法院寻求到及时、有效的救济。

　　封跃平律师建议，投资者应做好证据保全工作，对于开发商派发的宣传册、广告彩页或者其他宣传资料应妥善保存，签订购房合同时，对于开发商承诺的条件，也可以要求纳入合同中。一定要在置业前进行实地考察，全方位了解所购房产的设置及周围环境。并了解当地房产市场，预防中介层层加价、隐瞒与欺诈等行为。海外房产市场服务分工相当细，建议聘请当地律师提供相应的法律服务，确保交易顺利进行。

　　此外，购房者应将定金及后续房款放到公证公司或由银行进行统一管理，建立交易资金第三方监管制度，不直接付款给业主，以保证资金的安全。

　　“海外购房也要看地段，如果房价比较便宜，一般是在郊区很偏僻的地方，建议不要购买。”北京盈科律师事务所胡文友律师建议，购房者通过国内中介机构进行海外购房，要特别书面约定国内的中介承担连带责任，并且在合同中约定好管辖法院，最好约定好原告的住所地法院有管辖权。

　　(文中当事人名均为化名)