2016百家A股房企年报：盈利能力回升 负债结构优化

　　上证报统计数据显示,截至4月25日,已有99家A股房企披露了2016年年报,净利润增幅超过30%的有50家,78家实现业绩正增长;房企不仅盈利能力同比回升,而且总体负债结构得到明显优化,净负债率大幅降低。不过，虽然2016年市场火爆、房企整体业绩亮眼，但面对今年调控政策持续收紧、去杠杆趋势不改等复杂的市场现状,不少龙头房企表达出谨慎乐观的态度,扩大规模的需求不变,但会更加注重控制风险。

　　净利润率触底回升

　　2016年房企销售火爆,盈利明显增长之格局早已铁定。从销售规模看,万科、绿地控股营收超过2000亿元,保利地产营收达1500余亿元。同时2016年预收账款的大幅增加,提升了2017年企业锁定未来收益的能力。

　　从销售净利率看,99家已经披露年报的房企中,销售净利率超过10%的达51家,超过20%的有14家。浦东金桥因其自持物业比重较大而位居榜首,其净利率达41.9%。陆家嘴、城投控股和上海临港表现不俗,净利率分别为25.5%、23%和21.6%。

　　传统的四大A股上市房企“万保招金”如今从规模上看,已经分别属于不同梯队,且差距还在拉大,其中万科、保利处在千亿军团,而招商蛇口和金地集团仍在500亿至600亿元的规模徘徊。从盈利能力上看,尽管万科赚钱最多,但单从销售净利润率来看,万科的盈利能力并不算最强,为11.8%,处行业平均水平;招商和金地虽然规模落后,但净利润率水平却相对更高,分别为19.2%和15.5%;而央企保利在四大房企中相对较低,为11%。

　　负债结构明显改善

　　作为资金密集型的房企,除了盈利能力外,负债情况也是一个重要指标,直接体现企业运营的健康程度。在房地产市场大丰收的2016年,房企融资成本大大降低,负债水平也更加健康。

　　在政策相对宽松的2016年,各种融资渠道通畅,房企再融资放开、货币政策宽松,较好的融资环境有效降低了融资成本;同时,2016年市场行情火爆,刺激房企加大投融资力度。2016年底,99家A股房企的有息负债率均有明显改善,其中万科A的有息负债率仅19.8%,保利地产为33%,招商蛇口为35%;较高的是泛海控股、泰禾集团等公司,其有息负债率分别为86%、75%。

　　从平均值看,亿翰智库房地产研究中心提供的统计数据显示,截至4月20日,2016年80家房企的平均净负债率下降至66.1%,较去年同期下降了15.3个百分点,下降幅度明显;资产负债率为75.1%,较去年上升了0.1个百分点,主要由预收账款大幅上升所致;扣除预收账款后的资产负债率为51.9%,下降了1.0个百分点。

　　克而瑞房地产研究中心分析师房玲认为,综合来看2016年房企的偿债能力有了明显提升,主要呈现出以下三大特点:一是债务稳步增长推动了房企加快规模扩张;二是在上半年公司债利好的前提下,多数房企完成了债务置换,债务长期化趋势明显;三是总体的融资成本进一步降低,但是房企间的分化较大,融资成本较低的多为央企、国企和部分声誉良好、综合实力较强的民营企业,中小企业仍需开辟多元化的渠道募资。

　　对后市谨慎乐观

　　根据房企制定的2017年业绩目标以及在业绩发布会等各种公开场合的表态来看,预计今年规模房企销售业绩将平稳上升,千亿房企的梯队有望进一步扩容。克而瑞房地产研究中心按照复合增长率初步测算,龙湖、招商、鲁能、新城、旭辉、首开、世茂、阳光城等8家房企2017年均有可能销售规模破千亿元。

　　然而,随着楼市调控政策范围的扩大,限购政策已经从一、二线城市向三、四线热点城市延伸,限购、限贷、限售等条款手段步步升级、层层叠加,政策高压之势有增无减。从龙头房企的年报来看,龙头房企对2017年的经营和市场普遍持谨慎乐观的态度,不少房企负责人表示2017年房地产市场将保持平稳运行,机遇与挑战并存。

　　万科公布2016年报之后,一个计提存货减值准备引发业内高度关注。这笔涉及13.75亿元货值、11个城市11个项目的减值准备,不仅反映了万科审慎的财务原则,也表明了万科对未来市场的谨慎态度。公司相关负责人表示,这些项目绝大部分分布在三、四线城市,万科对这些地方持谨慎态度。万科年报中也表示,短期来看,市场环境依然复杂,热点城市和三、四线城市持续分化。土地市场的调整滞后于住宅市场,以及行业自2016年底以来的去杠杆趋势,都加大了企业经营的不确定性。

　　融创中国董事会主席孙宏斌对房地产市场的判断则“非常悲观”,他认为,如果调控持续的话,对房企的现金流影响将会特别大,虽然目前房企大多不缺钱,但资金压力或许将会随着调控的持续深入逐渐显现。

　　对于市场和政策的不确定性,龙湖集团董事长吴亚军也表示比较“忐忑”,需要小心驾驭。