中国楼市将进入存量时代 二手中介迎来发展机遇

　　近期有研究报告显示，中国楼市将开始步入存量时代，即二手房交易为主的阶段。如果这样，那么二手中介或迎来更多的发展机遇。

　　在住房市场，如果存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，就表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。11月24日，住建部政策研究中心与高和资本联合发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已提前迈进这一阶段。

　　在存量房时代，房地产市场将更加注重提升物业价值，商业地产模式转向持有经营为主，租赁市场更加活跃，围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达，从而推动“楼宇经济”的爆发式发展。据悉，北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3.5的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。同时，随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市商业地产也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。根据高纬环球预测，到2015年，一线城市，包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展，基本将以存量改造为主。

　　在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后再销售给投资者，已经是一种普遍运作模式。其中，较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造。铁狮门公司于1998购买了濒临破产的历史艺术建筑克莱斯勒大厦，同时还购买了毗邻的32层肯特大厦以及另外四座较低的建筑物。改造的核心工程包括：利用周围建筑的上空使用权;在已全都出租的肯持大厦内扩建大面积的办公空间;翻新肯特大厦，把该大厦重新定位为新克莱斯勒中心的东大厦;沿东42街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克莱斯勒大厦重获新生，成为美国新的地标性建筑之一。

　　“除一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹说，在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

　　中联地产评论员廖小敏表示，二手房为主的市场，往往离不开市场的关键主体—二手房中介，当前北上广深早已进入二手房时代，二手中介发展也处于全国领先的地位。以深圳为例，2006年二手房与新房交易达到1:1，2007年超过新房并延续至今，与此同时也带来了二手房中介的高速发展，并逐渐走向稳定与成熟。随着近10余年我国商品房市场的高速发展，部分二线(省会)城市一二手交易也接近持平，由此提供了更多的二手房交易存量，对于二手房中介公司也将是一个巨大的发展机遇。存量土地日益稀缺，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上。“这一重构过程，蕴藏着巨大商机。保守估计，或在万亿之上。”有业内人士如是表示。