房地产行业融资收紧信号未变 房企海外发债持续升温

　　监管层检查房地产相关业务，禁止银行绕道补血房地产。2016年底，银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务的专项检查，包括且不限于首付贷款、房地产开发贷、与房地产中介及房企合作、理财及信托等多种业务。过去一些银行通过通道业务补血房地产，在监管收紧的环境下，房地产企业这一融资渠道也被限制。私募、资管计划禁投16个城市地产项目，融资收紧也在升级。2017年2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》，叫停了针对16个城市的私募、资管计划投资房地产开发企业项目。

　　几种开发商常用的融资方式，包括委托贷款、嵌套投资信托计划、受让信托受益权及其他资产收(受)益权、以名股实债方式受让项目股权等投资方式，都将受到重点监管。随着房地产调控深化以及通道业务监管升级，房地产企业相关融资规模预计会明显压缩。事实上，在房地产调控之后，基金子公司资管计划投向房地产的金额已经大幅下滑;房地产信托产品发行量在2017年1-2月也有明显回落，1月房地产领域集合信托成立规模仅100亿元，同比和环比看均减少超过三分之一;2月以来集合信托成立规模仅15.9亿元，且资金成本有所回升，目前信托的资金成本在6.5%-7.5%之间。

　　房地产企业海外发债升温

　　在当前国内融资收紧的背景下，房地产企业在海外发债持续升温。根据彭博社统计的数据，2017年以来国内房企共成功发行海外债券13只，累计金额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总额(23.2亿美元)要多出一倍。

　　上一波房地产调控后，房地产企业海外发债也曾激增。上一波房地产调控全面展开后，在2013年下半年，当年10月起各地房地产调控政策密集出台，杭州、南昌、厦门等地提高二套房首付比例至70%。与此同时，房地产企业融资收紧，房地产企业纷纷寻求海外融资，导致海外房地产债券发行数量和规模激增。据彭博社的统计数据显示，2013年第四季度，国内房地产企业发行海外债规模超过91亿美元，较2012年同期增加了近一倍。2014年，国内房地产企业发行海外债接近222亿美元，较2013 年增加了1.2倍。

　　2016年海外融资成本较2015年有所降低。从发行利率来看，在2016年房地产海外债中，票面利率在6%-8%之间居多，占比达到41.2%;票面利率在4%-6%的占比为29.4%。得益于2015年到2016年中全球利率下行趋势，以及2016年上半年国内房地产行业大繁荣，2016年房地产企业整体融资成本低于2015年，超过 10%的高息票债券较前几年也大大减少。

　　但人民币宽幅波动，加上美元进入加息周期，导致海外发债成本也开始回升。2016年受基本面以及美国加息影响，人民币汇率持续下滑，增加了国内企业海外发债的成本。此外，美元进入加息周期，导致美债利率上行，国内企业要以更高的息票利率在海外融资。

　　从微观层面来看，2016年内发债利率上行。万科在2016年曾发行过3期票据，分别是4 月发行的3年期港元票据，息票为2.5%;9月发行的5年期美元票据，息票为2.95%;12月发行的3年期美元票据，息票为3.95%，这三期票据的发行成本一期比一期高，可以视为海外融资成本上升的写照。绿地在2016 年也曾发行过2期票据，分别是9月发行的3年期美元票据，息票为3.5%;12月发行的3年期美元票据，息票为 4.38%，在同样的期限下成本上升较为明显。碧桂园在2016 年也发行过2 期公司债，分别是9月发行的7年期美元债券，息票为4.75%;12 月发行的10 年期美元债券，息票为5.63%。这些案例均反映出国内房地产企业海外发债成本上升的态势。

　　自2017年初以来，国内房地产企业海外发债显著增加，与2014年海外债发行激增及当前到期压力较大不无关系。在美元债融资成本上行的背景下，房地产企业仍选择海外融资，主要还是受到了国内融资收紧的驱动。