监管层出手调控房产融资渠道 房企海外融资急剧升温

　　今年房企的海外融资正在“急剧升温”。

　　截至昨日，今年以来内房海外债的融资额达72.5亿美元，净融资27.65亿美元，约合人民币191亿元。2016年前三个月，内地房企发行的海外债券只有2只，总计融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%。也就是说，今年前三月内地房企的海外发债额是去年同期的十余倍。

　　多位业内人士表示，海外发债并不存在利率优势，反而存在风险。不过，国内政策使得融资渠道受限，相当一部分房企就会考虑在境外发债，预计内房在海外发债升温的情况还会继续。

　　内房海外发债额飙升

　　自去年以来，监管层屡屡出手调控房产融资渠道——交易所对债券发行收紧，银行对开发贷审核从严，前段时间基金业协会又叫停16城私募、资管投资房地产项目。国内渠道的受限使得内地房企的海外债融资升温。

　　记者通过Wind数据查询到，截至3月9日，今年以来内地房企共发行21只海外债券，融资金额总计72.5亿美元。具体来看，前三个月的发行只数分别为10只、4只、7只，融资额分别为30.7亿美元、11.8亿美元、30亿美元。

　　值得一提的是，2月份因春节假期因素发行较少，而3月份才过去9天，就已经发行了30亿美元，较前两个月的总和仅差12.5亿美元。

　　如果和往年同期数据对比来看，今年房企的海外融资情况可用“急剧升温”来形容。2016年前三个月，内地房企发行的海外债券只有2只，总计融资5.6亿美元，仅为今年的7.7%;2015年同期，发行数量为4只，融资29.8亿美元，为今年的41.1%。

　　对于内地房企在海外发债升温的现象，九州证券全球首席经济学家邓海清向证券时报记者表示，自去年以来，内地房企在境外发债不断升温，主要是由于国内对房地产企业发债有严格的限制。相比之下，境外发债限制条件少、发行流程简便，有利于房企拓展融资渠道。

　　穆迪房地产分析师梁镇邦表示，从债务来看，房企对资金的需求依然很大，且往往都会考虑发债来融资，国内政策使得融资渠道受限，相当一部分房企就会考虑在境外发债，预计内房在海外发债升温的情况还会继续。

　　海外发债成本高

　　从目前的整体数据可见，内房在海外发债的越来越多，而除政策外，有报道称内房选择在境外发债是因低利率，多位业内人士表示，海外发债并不存在利率优势，反而存在风险。

　　在今年发行的21只房企海外债中，剔除2只利率显示不完整的，剩余19只债券的平均加权利率为5.38%。而截至今年3月1日，公司债的平均发行利率为5.16%。由此来看，海外债的利率略高于内地。

　　数据还显示，2016年海外发债发行利率在4%以下约占25%，4%～5%的约占30%，6%～8%的约占40%，8%以上的约占5%。可见，海外发行利率相对境内并没有明显的优势。邓海清还认为，海外融资主要是以美元计价，这会让企业面临一定的汇率风险。

　　交银国际中国助理副总裁谢骐聪则向记者表示，海外发债的成本是高于境内的：一是利率高，而且利息还不能抵税;二是要考虑汇率的风险，因为目前人民币贬值的风险还是存在的。

　　事实上，2013年是内地房企海外融资金额最高的年份，相应的是当时国内融资环境，即货币政策过度收紧、债市大调整时期，内地房企多采用境外融资的方式来避免国内的严监管与高利率;但之后随着债市逐渐明朗、监管逐渐宽松，2015年境外发债量、金额都大幅减少。

　　此外，穆迪房地产分析师梁镇邦认为，海外发债利率主要是靠房企本身的信贷状况，有些高、有些低，不能绝对说利率低才在境外发。如果按照年为单位，目前同级别的房企在海外发债，利率确实是比过去低的。