楼市这一年：限购土崩瓦解库存压力高 买房不如炒股

　　这个冬天，在广州越秀区工作的徐女士有点“心塞”：今年三月她卖掉了持仓多年的股票，在老家惠州全资购入一套大户型。但没想到的是，此后楼市开始萎靡不振，而股市却节节走高。“我成了反向指标了。”徐女士自嘲道。

　　这是楼市的冬天。经过了2013年楼市的上涨，2014年楼市的变化之快超出了业界的预料。

　　限购土崩瓦解

　　由于2013年一二线城市房价上涨，三四线城市平稳甚至冷清，因此年初宏观调控的主基调是分类调控、双向调控。今年两会上，李克强总理所作的政府工作报告提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

　　也正是从这个时候开始，楼市迅速进入下行通道。中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，楼市从年初首次出现个别城市价格调整，到3、4月华东区域的块状调整，再到5月后以东部为主的城市房价普遍下行，房价下行迅速由点到面，其下行速度超乎预料。至今年9月，70个大中城市房价同比下跌了1.2%，这也是该数据三年来首次出现下跌。

　　张大伟表示，这样的数据说明“最近一年，买房的人，大部分都亏了”。

　　楼市下行带来的库存压力高企、房地产开发投资增速下降、土地出让金减少，进而影响区域经济的发展。因此，坐不住的除了开发商，还有地方政府。一般来说，房地产投资一般占整体固定资产投资的两三成，如果纳入上下游产业，则占据了半壁江山。因此房产下行对地区经济影响十分明显。

　　在楼市下行的情况下，各地纷纷开始救市。如果说上半年迫于外界压力，各地还主要是采取微调公积金、财政补贴以及松绑限购范围，而不敢触及取消限购这根红线的话，那么进入到下半年，在呼和浩特、济南的带领下，限购这个持续了四年多的调控政策，终于土崩瓦解。

　　自2010年开始实施限购政策以来，全国共有46个城市实施了楼市限购政策，涵盖了四大直辖市、五大计划单列市、大部分省会城市以及苏州、无锡、佛山、金华等沿海地区发达的二三线城市。至今年9月底，除了北上广深四大一线城市和房价畸形的三亚共5个城市外，其他城市均取消了限购。

　　不过，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此即便各地政府普遍“救市”，效果也十分有限。

　　在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷，最终在9月底央行发布信贷新政，对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。对首套房再启“认贷不认房”界定标准，贷款利率下限也重回2009年水平。此后11月21日晚“央妈”降息，对楼市又是一针强心剂。

　　楼市新常态

　　在一系列新政之后，目前一二线城市的楼市确有回暖之势。不过，即便如此，要指望楼市再现过去的高速增长已不大可能。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都热闹、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。