调查二成家庭拥有二套房
从家庭拥有住房的套数看,74.11%的被调查家庭拥有一套住房,21.36%的家庭拥有二套住房,拥有三套及以上住房的家庭比例为4.53%。这说明我国城市有房家庭仍以拥有一套自住房为主,同时有相当一部分家庭拥有二套住房。2016年“十·一”期间,20余个城市重新出台限购、限贷政策,其对以二套住房为代表的改善型住房需求有较大影响。城市家庭在购买第二套住房时主要是以改善型需求为主,购买第三套房的家庭更多看重住房的保值升值潜力。
“天津家庭改善性住房需求较高,且住房市场对调控的敏感程度较高。”根据该研究成果,周京奎指出,天津被调查家庭未来一两年卖房原因为改善住房条件的比例是除深圳以外最高的。这些可以部分解释2016年1至9月间天津房地产市场的火爆。但在调控政策出台后,新建商品房交易价格环比增速由9月份的4.2%下降到10月份的1.3%,二手房交易价格环比增速由9月份的4.1%下降到10月份的1.2%,如果考虑到天津的调控强度较低,反映出来的住房市场对于调控的敏感程度依然是较高的。项目组还建议;基于住房福利共享的理念,我们建议应采取首套房“低首付、松贷款”政策,改善型住房采取“适度宽松贷款”政策,非自住型多套房采取“高首付、紧贷款”政策,避免一刀切的调控政策。
二三线城市有扩散风险
全国不同类型、不同地区的被调查家庭均有近四分之一未来有卖房打算,且最主要的卖房原因是为了改善居住条件换房,不同类型城市的差异在于,一线和准一线城市、东部地区的被调查家庭卖房原因是改善住房条件的比例更大,而其他类型、其他地区城市卖房原因是闲置房出售的比例更大(约为一线和准一线城市、东部地区城市的三倍)。
周京奎解读说,一线和准一线城市、东部地区的二手房供给更多会被房产置换需求抵消掉,而其他类型、其他地区城市的二手房供给被房产置换需求抵消的比例则相对更小一些,更容易增加房价下行的压力。从这些现象来看,一线、准一线城市的房价将会持续坚挺。一线、准一线城市的调控政策可能会使住宅交易量尤其是二手房交易量缩减,这一方面是限购限贷的直接作用,另一方面是对购房者预期的影响。真正令人担忧的是三四五线城市的房地产库存问题,除新房尚有大量库存,二手房市场的供给也不容小觑,购房者的预期一旦被出现调控政策的主要城市所影响,房价或会面临更大的下行压力,住房交易量也会大幅缩减。
新轮住房调控难撼交易均价
根据调查数据,周京奎分析说,去年九月底十月初部分一二线城市新一轮的住房调控政策会使一二线城市的住房成交量受一定影响,而交易均价不会显著变化,不参与调控的城市交易量和均价大概率不会受影响,而调控力度较低的部分城市和不参与调控的部分二线城市房地产市场会继续保持一定程度的繁荣。这一轮住房调控政策一方面会改变购房者对未来房价的预期,另一方面直接打压了投机需求,将会有效控制房价过快的涨速,交易量会明显缩减,但我们认为房价将很难大幅降低。调查显示一二线城市有卖房意愿的被调查家庭卖房原因主要是改善住房,而以闲置房出售为卖房原因的被调查家庭较少,这一方面使得一二线城市的很大部分二手房供给会被房屋置换需求抵消掉,实际有效的二手房供给很紧张,新建商品房又供不应求;另一方面反映了一二线城市家庭多数并不急于卖房套现,这与我国目前的平均购房杠杆尚不高是相吻合的(2015年房地产交易杠杆率为48%)。因此一二线城市房地产市场如果转冷,业主会倾向于观望,而不急于卖房,更不可能出现“抛盘踩踏”的现象。
课题组认为,我国目前房地产市场分化现象有愈演愈烈的趋势,具体表现是该去库存的城市库存下降相对缓慢,而部分一二线城市在去库存的同时房价飙升。所以从政策方面来说,统一的政策难以同地方各异的房地产市场状况相匹配。中央政府在制定房地产调控政策之前根据城市住宅库存状况对城市进行分类,对每一个类别城市制定不同的房地产调控目标,比如投机过热的城市应以控制房价涨幅为目标,库存较大的城市应以激活住房市场和去库存为目标。
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