房产税“假想敌”是去楼市虚热 设计的真问题被忽略

据7月27日《中国经营报(博客,微博)》报道，未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式，确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房，免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况有针对性地划定，不会一刀切。

此前有报道称，房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并，在市场回暖后推进，具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。

房地产税如何设计，何时启动，一向在舆论场引发议论纷纷。但是曾经的沪渝两地试点，征收税额几可忽略不计，后续更多地区的实践也就没有了下文。最新消息显示，房地产税尚未形成成熟文本，因而两年内很难推出。

但须指出的是，房地产税的试点，是有“假想敌”的。

沪渝两地2011年启动的房地产税试点，确切讲是试点征收的房产税，原因是其时楼市过热，试点期望以此来调控楼价，抑制楼价泡沫。试点长期驻足不前说明效果不尽如人意。

过去4年，中国楼市发生了相当的变化，地方限购等措施并未发生太大作用，但经济周期作用下，楼市出现存量过剩的态势。新一届政府的深化改革和调结构，也让大开大合的圈地烧钱止住了脚步。

当前，经济下行的巨大压力让很多地方重启以地产刺激经济稳增长的思维。这是去年以来多地解除限购的主因，当然亦可理解为行政权力为楼市松绑，让市场配置唱主角。而在中央层面，一些旨在去库存和启动刚需的利好政策也纷纷出台。

如果说当年沪渝房产税试点的“假想敌”是去楼市虚热，重点是宏观的“调”和“控”；现在的楼市政策指向则是轻缓地为稳增长提供助力。楼市刺激经济增长的主引擎作用，已经不太显著——虽然楼价和当年相比并无多少的降幅，但整个楼市在这个经济周期已经变得较为迟滞了。加之“鬼城”风险和庞大的库存，以及由此积累的庞大地方债务，中国楼市只有一线城市还维持着相对“热”的情况，而在三四线城市已经疲态尽显。

更重要的是，市场和民间津津乐道的房地产税，当下也出现了新的舆论指向，甚至可以说是道德指向。在反腐败的高压态势下，任何有关楼市的政策，无论财税设计还是监管层面的技术更新，如房地产信息联网，如不动产权统一登记等等，人们宁愿将之和反腐败联系起来。从大众舆论到基本民意，人们更愿意将之视为转型正义，视为向腐败亮出利剑。

客观而言，这忽略了房地产税设计的真问题。但民意所及的“假想敌”却也不能忽视：楼市虚热时代，民意最大的诉求是降低房价；反腐时代，楼市是权力和资本寻租的不当利益渊薮之一，通过征收房地产税自然能让不当利益获得者付出代价，这体现了公众对市场失序的不满和贪腐与资本不当分肥的愤怒。

房地产税若设计得当，的确可起到调控楼市和抑制腐败的作用。但房地产税设计的真问题并非如此浅尝辄止，而是一项复杂的系统工程。简言之，房地产税设计是中国财税体制改革的核心内容之一，因此必须兼顾市场公平和多维度的利益博弈，以达到既利国家又稳市场且不至于引发民意的波动。

必须厘清房产税和房地产税的概念。简言之，对一套房子征税，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值则是房地产税，评估价值里包括了地价。

房产税是为了加强房地产市场的调控，通过付出税收代价来抑制投资投机性炒房，房地产税则不是为了调控。按照顶层设计，本来全国要扩大的是沪渝两地的房产税试点，目标是取消房产税征收，建立房地产税征收制度。