中国房企马来西亚“跑马圈地” 政策匹配成为大风险

　　按照公开数据，雅居乐满家乐项目320套销售房源中认筹量达三分之一，是满家乐区域的销售冠军，全吉隆坡排行第二。

　　雅居乐满家乐营销总监王晓曈向时代周报记者透露，该项目99%是卖给本地客户，其中70%左右来自本地的马来族、印度族和华人，20%-25%是日本和韩国的客户，5%左右是欧美客户。而由于基本没有在国内做推广，真正来自内地的客户仅占1%不到。

　　双赢的资产保卫战

　　中国房企在南洋集结，成为近几年地产企业扩张或转型的焦点之一。正因为房企的目标客群们也在“出逃”。当中，离不开中国经济本身的因素以及马来西亚的吸引力。

　　渣打银行资深中国经济学家颜色在华尔街见闻“2017全球最佳投资机会”年度峰会上有过判断，中国经济下行压力依然存在，短期内下行趋势不会改变，当中风险第一就是迅速贬值和资本外流的加剧。

　　事实上，在人民币大幅贬值的当下，那些中产阶级已开始酝酿着向海外的“逃离”。自2014年年初开始发酵的人民币贬值趋势，让他们开始加剧对财产缩水的担心。年初至今，人民币兑美元已贬值了约10%。

　　在这种大背景下，如何保卫资产便成为题中之义。自2010年始的第三波移民潮出现后，舆论已对精英阶层和财富的流出做过多次的预警。公开数据显示，过去四年，中国高净值人群在海外投资的比例几乎增长了一倍，拥有境外投资的高净值人群所占的比例从2011年的19%增长到了37%。

　　海外投资增长的同时亦是对投资回报率的进一步关注。由《全球房地产指南》公布的2015年数据显示，在亚洲众多国家和地区中，对于一套位于主要城市中心120平方米的公寓来说，马来西亚租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国内地的2.66%、中国香港的2.82%和新加坡的2.93%。

　　在马来西亚的新山，十几年前几乎无法想象中国人大量买房的现象。而这些年金主们开始成群结队地降临，他们出手阔绰，常常豪掷千金。对于开发商来说，这部分人买房的“鲇鱼效应”能预热和搅动整个海外市场。

　　另一方面，马来西亚本身的经济自2011年起也在复苏中。公开数据显示，房价从2013年起基本上每年以至少8%的增幅递增。为了推动马来西亚经济的发展。马来西亚政府已制定了一系列推动区域发展的计划。除了首都吉隆坡外，柔佛州南部依斯干达经济开发区(包括新山市)也是政府重点关注的区域。

　　马来西亚政府也敏感地捕捉到了中产阶级对国内市场的观望情绪，主动伸出橄榄枝，以永久产权、市场经济、零遗产税等为噱头，吸引他们去海外置业。

　　当中，不得不提的是马来西亚第二家园计划。起源于1996年的“银发族项目”计划，2002年马来西亚政府开始将申请对象由退休老人扩大到21岁以上的外籍人士。自实施以来，这一计划以其较低的门槛、较简易的程序和较优惠的待遇吸引了大批国外人士到马来西亚定居。

　　按照马来西亚政府的官方宣传，这项计划有着无数的优点。比如，它不用像其他国家一样需要移民监，可以保留中国国籍，享受双重身份的待遇;只要一个人申请，全家享10年居住权，终身可续签;可以无限次自由出入马来西亚，不限逗留时间且可快签150多个国家等。

　　政府也对到来的房企展示出了友好。就碧桂园城市森林来说，该项目所在地依斯干达发展区已被列为免税区。对于符合依斯干达特区相关标准的旅游会展、教育及医疗企业，可享受企业所得税减免政策。这是国内房企在海外市场获得的不多见的特殊礼遇。此外，政府还在不遗余力地引进各类学校资源。

　　未来大饼的实现

　　硬币两面，风险也无处不在。海外市场并不全是“蓝海”，也面临着较为复杂的开发风险。

　　政策匹配问题是最大的风险，中房数据研究院院长陈晟曾向时代周报记者如是判定。在他看来，国外跟国内的开发模式不一样，和当地政府的关系如何处理、土地的权属也和国内有所不同，这是“房企出海”的最大障碍，其次才是经常提到的市场环境。

　　马来西亚带给中国房企的是相对低的拿地成本，但低成本如何转换为理想的收益诉求和良好的去化水平，是另外一个维度的考量。

　　就拿地本身来说，比如富力，拿地总价达45亿令吉(约85亿元)，单价约2000元/平方米。不过这样的单价依旧为当地土地成交价的高价。

　　穆迪当时的一份研究报告就指出，富力在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响，一是富力未有在马来西亚的运营经验，二是总价占富力截至2013年6月总资产的7.3%，项目在2014年底进行预售之前，庞大的投资建造成本将使得富力在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。