非住宅地产面临海量库存 专家称地产规划应更加科学

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，百货业的利润增速已出现连续四年下滑，2015年则出现史上首次利润负增长。“首先是供给需求过多，如商铺投资一直处于高位，商业用地供应持续增长，其结果就是商业地产开工速度高于零售总额增长。一线城市的租金尚能保持低速增长，二线城市的租金已出现下滑趋势，而中西部的商铺相比2008年少了一半。此外，当前商业地产面对的最大压力仍是电商冲击。”

　　同质化严重也是商业地产陷入困境的原因。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”

　　记者在福建省一个三线城市调查发现，此前该市已有的万达广场等商业项目满足当地消费需求，而2015年底该市又开业一个大型商业综合体。该商业综合体的相关负责人坦言：“新增消费需求几近饱和，我们只能争取把万达那边的客源挖过来。”

　　住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌表示，泡沫化、同质化、边缘化、过量化是当前商业地产面临的主要问题。

　　专家称地产规划应更科学

　　尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但记者近期走访各地发现，不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。

　　不少开发商反映，仍有部分老政策没有适时调整，可能还会“加库存”。池州、安庆等地不少房企反映，尽管商业地产已严重过剩、风险突出，但现有项目规划中，住宅的商业配建比例仍无法调整，地下车库的平均配比也仍为1：1。

　　“虽然程序上来看，在不违背城市总体规划的前提下，经过专家评审、市政府批准等程序后可以调整规划，但考虑到土地出让公平性，以及不同性质用地的土地出让金额度也不一样，实际操作起来很困难。”池州市城乡规划局副局长胡军保分析说：“首先，原先项目规划为纯商业用地的，根据现有政策不能调整为住宅;其次，项目规划时明确了商住比例，或明确商业用途的，也不能调整。只有项目规划为商住综合且并未明确比例的，或纯住宅项目的户型可以调整，但也要走程序。我们也在和规划局申请，把项目里还没有建设的一条商业街转化为住宅，或者减小体量，但目前为止还没有获批。”

　　也有业内人士指出，商业地产之所以看起来库存“惊人”，与商业地产运作模式也密切相关。

　　“住宅以个人持有为主，其库存消化周期可以以房价和交易量等指标直观地体现;而商业地产的所有者以开发商、房地产基金或金融机构为主，且以运营为主。不少商业资产是开发商自持和运营的，因此无法以是否交易统计库存量。”SOHO中国董事长潘石屹认为，住宅库存与商业地产的统计口径略有不同。“四年前，SOHO中国已开始转型，从销售资产模式为主转变为持有出租物业为主。在当前‘资产荒’的市场环境下，不动产投资是较好的抵御通货膨胀的方式，因此核心资产必须留着。”

　　红星美凯龙副总裁、董事会秘书郭丙合也表达了相似观点：“在上海等一线城市，红星都是‘左手开发、右手运营’。红星美凯龙大多数的收入是以租金收入和运营收入为主，而不是靠出售商业物业盈利。”此外，记者获悉，商业物业众多的万达集团的主要盈利来源也是租金收入。

　　世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部资深董事范红娟表示：“未来商业地产开发和运营商应当更加注重体验感的提升，除了通过增加餐饮、娱乐业态吸引客流外，还要组织策划更多现场活动来吸引年轻消费群体。”

　　针对各地“非住宅”去库存压力，一些基层干部和开发企业负责人均表示，要尽快从“供给侧”入手，及时调整政策，解决商业地产过剩、供需失衡等问题，防止“风险点”进一步扩大。