东莞刚需客三季度积极入市 房价上涨二手房交易较旺

房价的高企，加上东莞新增供应不足，东莞的首置刚需一族更关注价格相对划算的二手房交易市场。不少首置刚需客由于担心楼价上涨，看楼积极性较以往提高，第三季度东莞首次置业的占比高达七成以上，较前两季度增多。值得关注的是，如今首置刚需的购房需求较以往逐步发生了转变，随着楼价不断走高，不少首置刚需客开始倾向于“一步到位”的购房心态，避免了换房的烦恼或者二次置业门槛的提高。

二手房买家投资客比例下降

第三季度东莞的二手房网签量达17152套，同比上年同期上升31%，月度成交平均保持在5700套左右的高位水平。且值得留意的是，随着二手房成交的增加，东莞近两季度的二手房成交占比均逼近五成，第三季度的二手房成交占比为46%，其中在淡季不淡的8月份，东莞二手楼市的网签量甚至超越了一手房成交量。

樟木头镇第三季度成交量为2392套，是东莞成交量最高的镇区，占全市成交的14%。其余东城、南城等镇区虽与大的市场趋势一致，较第二季度略有减少，但总体表现仍属良好。

楼价方面，东莞的楼价一直保持平稳上升态势。但进入2016年，在成交量的带动下，东莞的楼市均价已经突破万元，且升幅明显。合富置业统计数据显示，2016年第三季度东莞的二手住宅成交均价已进一步上升至历史以来的新高，为12643元/平方米，环比第二季度上升15.6%，同比2015年同期更上升了近50%。

与此相同，中心城区的楼价均有逐步走高的态势，东城、南城、虎门的成交均价上升至10000元/平方米以上。在热销楼盘中，东泰花园、新中银花园等的两房和三房单位最受市场热捧，这些优质物业的价格持续上涨，更带动了东莞各镇区的二手楼价继续走高。如南城的恒大雅苑、金地格林小城、东城区景湖春晓、寮步的鼎峰尚境等。受此影响，其购房套均总价亦出现了明显的变化，从2015年第一季度的65万元/套到2016年第三季度的139万元/套，购房的套均总价足足翻了一倍。此消彼长，改善性质购房在第三季度则有所减少，仅保持在两成左右，而投资性质占比回落至8%左右的正常水平。

限购前夜二手房网签激增

第三季度在交投热度十足的“金九”中结束，但在进入“银十”之际，先后有21个热点城市接连出台了新的楼市调控政策，合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌表示，虽然内容各有差异，但基本都是集中对限购、限贷的管控。东莞也毫不例外，因为尚处于政策初期，目前市场表现仍较稳定，预计之后一定程度上会影响到楼市的成交量，而之后的房价走势，也将更多地以平稳为主，楼价过快上涨的局面也将受到一定抑制。

东莞从10月7日起正式执行楼市新政。东莞市房产管理局公众信息网数据显示，10月6日东莞二手房网签量为223套，比10月5日的26套上升757.7%。10月1—7日东莞二手房网签量达410套，与去年10月1—7日的97套相比，涨幅高达322.7%。

不过，尽管东莞今年“十一”假期二手房网签量较去年“十一”大幅上升，但与平日相比，还是存在较大的差距，假期因素仍制约着东莞二手房成交量的放大。东莞市房产管理局公众信息网数据显示，9月24—30日这七天，东莞二手房网签量为1410套。

合富置业储备分区营业经理罗陈生表示，这个“十一”假期，不少客户都外出旅游，再加上突然出台限购限贷政策，东莞楼市交投并不算太活跃，假期出手购房的主要都是刚需买家。预计受政策影响，会令投资客和改善型买家有所减少，不过，在新政影响下，有可能会令部分需求转向二手市场，利好二手房成交。不过，受限于限贷政策，东莞二手房成交大幅放量的可能性也不大。现时，买卖双方对待新政普遍都持观望态度，买家现在并不急于购买，有意等到市场明朗之后再作决定，而个别出售意愿强的业主，价格较之前相对容易商量。