房地产前8月信托规模1549亿 明股实债成楼市躁动推手

　　不过，在云南信托研发部负责人王和俊看来，做明股实股的项目不容易，今年上半年几家信托公司利润逆势上涨，利润大幅增长的原因便是进行大量地产股权投资，与开发商同股同权，但实际情况便不得而知。“就看是真股权还是假股权，因为信托公司难以像地产商那样专业，对于管理、资金的监管大多最后不得不委托原开发商。”王和俊认为，从目前的情况来看，市场上大都还是偏重于“明股实债”。

　　据介绍，所谓“明股实债”，就是表面上是股权投资，实际是双方通过抽屉协议写明仅持有股份、分享收益，但实质并不参与管理。同时，需在协议中注明在特定时间内，另一方需无条件按约定价格或条件，转让或回购这部分股权。有业内人士坦言，“明股实债”的好处在于优化融资方资产负债表，但坏处在于融资成本较高。

　　调控 政策收紧“风暴”或爆发

　　27日，有消息人士称，监管层正酝酿针对房地产企业发行公司债设立准入门槛并实施分类管理。未来将强化对发行人的信息披露和偿债能力要求，强化增信措施和债券契约条款安排，强化募集资金用途管理，构建“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，实现总量合理、结构优化、扶优限劣和风险可控。其中，房企发行债券资质为主体评级AA及以上的房地产企业，同时还需满足境内外上市公司、省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房地产企业、以房地产为主的央企、中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市房企条件之一。此外，还对净利润、除预收款后资产负债率、存货价值、开发成本进行监管分类。

　　消息指出，在目前交易所申报的发债企业中，有53家企业不符合基础范围的要求；而在111家符合基础范围要求的企业中，12家房企被划入风险类，而25家被列入关注类。

　　上海银监局此前发文指出，银行需立即终止与违规房产中介合作，表示对于为购房人提供或参与首付款或尾款等融资服务，曾制造或参与制造假按揭、欺诈和套取银行信用，向银行推荐的个人住房贷款中集中爆发不良贷款的，发布未经产权人书面委托的房源信息和隐瞒抵押等5项违规行为的房地产中介机构，商业银行应立即终止与其合作关系，并将其列入黑名单报送上海市银行同业公会。并明确商业银行不得与合作机构相互勾结提供“首付贷”等违法违规的金融产品和服务，不得将金融服务与中介服务捆绑，不得以“返佣”形式给予或变相给予中介机构经济利益。

　　对此，业内人士认为，资金与宏观政策的集中收紧，投资客的狂欢将随着货币政策调整而告一段落，以杠杆推动的增长前景难以长期支撑。预计房地产销售面积同比增速将在四季度放缓至10%-15%,并在2017年降至0，而投资亦如此。