成都高端小户型住宅销售遇尴尬 好租不好卖

  中海城南1号90平方米小户型月租金达到6000元，鹭岛国际社区80平方米的套二户型月租金也在4000元以上！来自各大中介的数据显示，这些位于高端小区中，租金高企的小户型在租赁市场并不会由于价高而滞租，反而非常受外籍人士、高端人士欢迎。

  不过，这样喜人的租赁情况却并未让正在销售的高端小户住宅热销。环球汇天誉·南庭、中国铁建西派国际、仁恒·滨河湾等项目反馈的信息都是，总价低的小户型没有大户型好卖。刚需盘的面积定位，高端盘的价格定位，让高端社区里的小户型住宅销售有些尴尬。

  销售市场

  百万高端小户型，太挑客户卖不动

  前不久，位于城东天府门廊板块核心的环球汇天誉·南庭开盘销售，这是一个77～108平方米的套二套三全新独立组团，也是环球汇项目推盘一年多来，首次开卖的以中小户型为主的住宅组团。在该批次房源开盘销售前，有业内人士认为，比起环球汇天誉前期推售的140～280平方米大户型房源，此次天誉·南庭的户型设计显得更加紧凑，更加符合中产阶层的购买力，一定会入市即热销。但事实上，从近期多个项目的销售数据反映，高端社区里的小住宅并不是想象中那么好卖。

  据透明房产网数据显示，环球汇2期天誉·南庭目前在售3个户型，产权面积从76～92平方米，备案单价14786元/平方米，开盘将近一月备案房源并不多。

  与天誉·南庭一样，在城南锦城湖板块内，中国铁建西派国际相关营销负责人也向记者透露，同样每平方米17000元左右的定价，但他们项目中90平方米的小户型去化速度反而还没有大户型好，“三环外，140万元买90平方米非毛坯套二，在买房讲究性价比的成都客群真的不大。”

  一位港资开发商相关营销负责人提到，高端社区里的小房子去化速度不高，主要还是因为当下的市场环境和产品本身的定位，100万起价的非毛坯套二小户型，定位的客群到底是哪些？“首先70～100的面积段，定位就是给首置或者首改的，首置是一定会在价格上精打细算的，加上非毛坯15000元/平方米，一般意义上的首置是不会选择的；其次是首改，十个要改善的九个都是面积，所以这部分人要再选择套二或小套三的可能性并不大。”

  租赁市场

  租金高需求旺盛 表现生猛

  与销售市场的去化速度较慢成反比，高端社区里的小户型在租赁市场的表现却是非常生猛的。“鹭岛国际社区80～90平方米的套二，月租金一般都在4000元以上。”据21世纪不动产成都区域分部一门店负责人透露，在城南和城西某几个特定的小区，90平方米以下的小户型房源的租赁需求和价格都不容小觑。

  “当年鹭岛国际社区的小户型在售时，也同样遭遇了现在高端社区里小户型去化慢的尴尬。”据一位曾在鹭岛国际置业的业内人士回忆，鹭岛卖到3期时在市场的影响力已经出来了，小户型产品配比并不多，但单价却比大户型还要高。“刚需首置同样不会登门，但当时不限购，所以一些精明的投资者窥到了商机，70多万买一套90平方米的套二，2010年每月租金就可以收3000元以上。”

  据21世纪不动产一名资深经纪人介绍，近几年，成都高端租赁客户对于高端社区里的小户型需求非常旺盛，而他们对价格的承受能力又较高，所以高端社区里的小户型近3年来都是房屋租赁市场的“贵族”。