中海扩张并购中信地产业务 乘大势分享央企整合红利

　　相比于规模的缓慢增长，中海稳健的财务指标和利润优势一直为业内所称道，2016年的中期业绩依然如此。

　　中期业绩显示，上半年中海地产的股东应占溢利为196.9亿港元，同比上升20.6%。每股基本及摊薄后盈利2.00港元，同比增长5.3%。扣除投资物业公允价值变动带来税后净收益39.0亿港元后的净利润达到157.9亿港元，同比上升15.8%。另外，公司股东资金平均年回报仍然维持在20%以上。

　　《每日经济新闻》记者对比中海和万科同期发布的中期业绩发现，上半年万科卖了1900.9亿元人民币，净利润是70.9亿元人民币;中海虽只卖了781.5亿港元，但净赚了196.9亿港元。

　　最值得关注的财务数据是，2016年上半年中海持有现金高达1179.73亿港元，现金与短债比为7.11，现金总额甚至超过了企业的总有息负债额，呈现“净现金状态”。

　　钱为什么没花出去?因为上半年拿地太少。半年报显示，中海上半年在济南、香港、南昌和长春新增四块土地，可供发展的总建筑面积为228万平方米，拿地需现金支付金额仅99亿港元。另外企业销售增长缓慢，建设规模等相应增加也比较缓慢。

　　克而瑞分析师傅一辰表示，现金流充沛意味着中海财务指标稳健，但也反映出其资金利用率低、开发规模不足等问题。在资金如此充裕的情况下，中海完全可以考虑充分利用资金，增加优质土地储备、扩大企业建设规模，以进一步促进企业销售的快速增长。

　　同时，中海融资能力较强，融资成本较低，这也为规模扩张提供充足的弹药。半年报显示，8月，中海发行了60亿元的公司债，其利率下降到了3.10%。

　　●扩张的机遇：央企整合红利

　　梳理中海近年来的发展，公司其实一直在走通过收购实现扩张的道路。

　　2010年3月，中海完成蚬壳电器50.1%股权收购，更名为“中国海外宏洋”，中海获得蚬壳电器在国内6个城市拥有的约190万平方米土地储备;2013年，中海又宣布和中建地产进行整合，获得了原中建地产旗下位于北京、上海、天津、苏州、成都、西安等城市约1100万平方米的土地储备和在建项目，还获得了伦敦的数宗写字楼物业。

　　赶上了央企并购大潮的中海，今年3月又宣布以310亿元收购中信地产业务。2010年至今已进行的三次并购整合，交易对价近700亿元，直接获得超过3700万平方米土地储备，为维持规模持续增长和利润之王的地位打下了基础。

　　而新一轮的地产央企整合风口已经到来。同策咨询研究部总监张宏伟表示，随着国企改革持续深化，未来两到三年内，已取得“房地产牌照”的16家地产央企也将面临整合，最后剩余的数量极有可能进一步减少。

　　克而瑞研究中心的数据显示，今年上半年，前100名房企的销售金额、面积排名门槛双双大幅提升，其中，销售金额门槛同比增幅均在60%以上，前20名房企的销售金额门槛同比增长115%。重组、并购已大大提升了市场集中度。

　　另一方面，土地市场屡出“高价地”，高价地倒逼房企拓展多元化手段获取项目。在近期密集召开的上市房企中期业绩会上，多位上市房企负责人表示，目前热点城市土地价格高企，通过传统招拍挂形式拿地成本太高，而通过并购收购可以快速实现资源整合，从而提升企业的核心竞争力，在热点城市并购远比拍“高价地”划算。

　　这将进一步加剧房地产企业之间的分化，行业格局正面临重塑，资源整合能力强的标杆央企则处于这条食物链的顶层。

　　克而瑞地产研究在梳理地产央企整合主导者时，提炼出如下特征：首先，房地产为集团支柱产业，有较高的行业地位;其次，信息公开，运营标准化，周转速度快;同时，城市布局广泛，并有较强的存货消化能力以及地产板块内部整合已完成，管理架构清晰等。

　　类似中海这样的标杆央企，乘势分享央企整合红利，未来并购扩张之路充满想象。