7月全国土地市场高价地还在飞 面粉贵过面包已成常态

　　7月份被称为“高价地月”，不仅是上海，南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“高价地”频出，还有郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山等十余个城市先后诞生12个单价或总价“高价地”。有鉴于此，证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策，尤其“高价地”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。综合多种因素来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。而三四线城市由于前几年的大量投入，当前仍处于去库存的态势，因此在土地出让价格上面表现温和甚至出现下调。

　　值得注意的是，一些“高价地”的楼面价已超过区域房价，不少房企不惜透支全年利润甚至负债累累疯狂抢地，高杠杆、高负债拿地存在隐患。

　　(一)市场综述

　　同策咨询研究部数据显示，2016年7月，全国302个城市各类土地成交4430幅，成交面积为14072万平米，环比、同比分别下滑8%、14%。7月各类用地成交地块楼面地价为1164元/平米，环比虽下滑4个百分点，但与去年同期相比，仍大幅上扬45%。

　　其中，一线城市7月土地市场成交幅数较2至4月份有不小程度的提升，成交各类地块26幅，较上个月减少4幅，各类地块成交总面积为298万平米，为今年1月份以来最高，环比大幅上扬幅度达1.26倍，同比也大幅上扬8成。而成交价格方面，一线城市继5月、6月超1万元/平米高位后，本月较上个月下滑40%至9733元/平米。

　　7月土地市场依旧是拿地必“高价地”的局面，“面粉”贵过“面包”已经成为常态。7月，一线城市住宅用地成交7幅、40万平米，成交幅数较上个月减少5幅，成交面积则环比、同比分别下滑44%和58%。从具体城市来看，7幅宅地成交均在上海，且上海本月7幅地块的平均成交楼面地价达30328元/平米，同比大幅上扬幅度达1.71倍，创下一线城市成交楼面地价历史新高。

　　同策咨询研究部研究经理许之静指出，受高价地效应影响，在楼市的传统淡季，沪楼市反而越来越旺，在“高价地”的不断涌入下，出现了一种少见的景象，远郊高房价开始围攻中心房价，土地价格倒逼新房和二手房房价。上半年持续处于亢奋状态的上海房地产市场，在高价地不断涌现的背景下，市场出现了恐慌性需求加快入市的反常现象。7月18日住建部约谈众多知名房企，这意味着中央层面已经开始注意到城市之间楼市分化越来越明显，尤其是针对房价上涨过快与“高价地”频现的一线城市和重点二线城市来讲，未来这些楼市下半年走势仍将面临不确定性，譬如政府开始出台措施“控高价地”频现、防范地价异常的应对措施等。

　　同策咨询研究部研究经理许之静指出，品牌开发商们深知，在京沪深调控政策已经严厉执行的市场背景下，今年下半年楼市势必进入调整期，销售端势必会有所损失，此时，谋划布局土地市场，谋划下一轮市场的增长机会已成为大多数品牌开发商的策略;品牌房企积极抢滩一二线城市优质地块，这导致一、二线城市土地市场火热，高价地频出不断刷新高。

　　(二)宅地楼面价走势

　　同策咨询研究部数据显示，2016年7月全国住宅用地成交楼面地价为2113元/平米，环比下滑8%，同比则上扬49%。从各线城市价格来看，一线城市由于上海本月商品住宅用地多幅高溢价成交，楼面地价突破3.0万元大关，达30238元/平米，环比上扬14%，同比增幅高达1.71倍。而二线城市本月宅地楼面地价环比下滑4%至4383元/平米，同比则依然上扬78%。从具体城市看，南京、杭州、苏州、温州本月的宅地成交平均楼面地价分别达18829元/平米、12029元/平米、11754元/平米、10980元/平米，成为本月二线城市中4个宅地地价高于万元的城市。而三四线城市维持低位盘整态势，7月宅地成交楼面地价为855元/平米，环比下滑2%，同比则上扬10%。

　　同策咨询部研究经理许之静分析认为，3月末一线城市房地产紧缩性新政密集出台，促使一线、二线、以及三四线城市呈现明显的分化态势。几乎所有一线和热点二线城市都出现“面粉比面包还贵”的现象，7月份甚至被称为“高价地月”，不仅仅是上海、南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“高价地”频出，还有郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山等十余个城市先后诞生12个单价或总价“高价地”。有鉴于此，证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策，尤其“高价地”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。综合多种因素来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。而三四线城市由于前几年的大量投入，当前仍处于去库存的态势，因此在土地出让价格上面表现温和甚至出现下调。

　　(三)宅地溢价率走势

　　同策咨询研究部数据显示，7月，一线、二线、三四线城市的宅地溢价率呈现明显的分化态势。一线城市在众多“高价地”的推动下，本月宅地溢价率达106.11%，已连续3个月溢价率在100%以上;二线城市今年4月、5月连续二个月超70%，本月溢价率较上个月虽下滑11.3个百分点跌至58.42%，但仍处于高位水平。

　　同策咨询研究部研究经理许之静分析认为，未来一定阶段内，对于京沪深等“高价地”频现的一线城市，苏州、南京、郑州、武汉等“高价地”二线城市，下半年土地市场的重点是防“高价地”，建议政府可以通过增加有效土地供应，改变土地出让方式、加强土地市场市场监管等诸多方面防止“高价地”现象的再现。