全国规划3500多个新城 规划“泡沫”或加重楼市库存

　　专家指出，这类行政造城的结果就是，功能单一，很难形成持续扩大和升级的消费需求和服务需求，不能提供稳定的就业岗位来促进吸引人口的聚集。中国社会科学院人口与劳动经济研究所助理研究员蔡翼飞等指出，以规定地、以供定需的拍脑袋规划，不按照市场和现实需求，将导致土地利用粗放低效。

　　近日公布的《国土资源“十三五”规划纲要》显示，“十二五”时期全国城镇建设用地增长约20%，远高于同期城镇人口11%的增幅，城镇建设用地增长速度约为同期城镇人口增加幅度的180%，地均GDP仅相当于欧美两成多一点，粗放利用形势严峻。

　　而部分地区“空城”“睡城”现象加剧，也让去库存难上加难。中原地产首席市场分析师张大伟分析，目前一些三四线城市的新城发展过多偏重于住宅这一单一模块，过度的新城规划也意味着房地产市场又要大发展，无疑将进一步增加难以消化的商品房库存。

　　据记者不完全梳理，为鼓励农民工进城购房，已经有超过50个城市发布了专门针对农民工进城购房的补贴优惠政策，其中主要为三四线城市。

　　记者近日在沙县县城看到，在城区新区，数十个楼盘正在促销，映入眼帘的是各种地产广告。即使一些售出的房子，居住率也并不高。“为了去库存，沙县从2014年就停止住宅用地的供应”。据该县建设局罗积清总工程师介绍，目前沙县楼市均价在每平方米四五千元，相对于高峰期房价已接近“腰斩”，房地产商多是保本甚至亏本甩卖。

　　在广西北部湾区域的防城港市，截至2016年5月，该市新建住宅存量276.95万平方米，按前36个月的月平均销售面积12.5万平方米计算，去化周期约22个月;再如三区一县的北海市，城区常住人口不到60万，但目前房地产总库存量超400万平方米，远远超过本地常住人口的改善型需求。

　　此外，中小城市既要去库存，又要保证房地产固定投资不减，陷入两难困境。防城港市一些官员介绍，广西今年给防城港房地产行业下达的投资任务是75亿元，预计全市将新增300万平方米，处于“旧账还不上，又要添新账”的境地。

　　“新城新区规划的激进，背后是地方政府对土地指标的狂热追求。”华南城市规划学会会长、暨南大学管理学院教授胡刚表示，每多一个人进入城镇化序列，与此对应的人均建设用地指标就多一些。例如，按照目前人均城市建设用地100平方米计算，20万人口和40万人口的土地指标差别很大，后者潜在的土地出让收益就更多，根由还是土地财政在作怪。

　　规划泡沫需降温

　　受访专家表示，过度超前的新城新区规划会给土地供应、城市发展带来一系列负面影响。

　　北京交通大学中国城镇化研究中心主任赵坚认为，新型城镇化的新突破应主要靠市场机制而不是政府主导。靠政府的行政手段增加中小城市数量会造成严重的资源“空间错配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚，是因为那里没有多少工作机会;要为那些城市创造工作机会就要进行新的投资，而这有可能造成新的产能过剩;而在那些中小城市进行过大规模的城市基础设施建设，由于人口流出或零增长会造成基础设施服务能力的空置。

　　蔡翼飞等专家建议，从人的角度出发合理制定规划，确定城市开发边界。胡刚等人指出，国家可以在城市规划的上一层次，在区域和省一级对发展方向、人口规划给予控制，为下面提供参考，探索由上而下和由下而上相结合，而不是完全从下到上越做越大。

　　一些受访基层干部表示，在规划修订方面，也要及时根据实际情况适时对规划进行适度调整，统筹好“一张蓝图干到底”和城市实际发展需要，注重规划的延续性和科学性。“我们2008年曾制定了一个发展规划，经过几年发展以后，发现规划中城市居住用地的比例太高，随后就调整规划，优化城市发展结构。”北海市规划局相关负责人说。

　　辽宁社会科学院副院长梁启东说，要解决中国城镇化的泡沫问题，克制大规模造城运动，必须树立理性的政绩导向，明确科学的城镇化方向，创新地方官员的考核机制。这些将是解决问题的根本所在。

　　“提高城镇化率，并不是简单的要人进城购房，满足了人的生活、工作需求，人自然会留下来。”许学强表示，对于中小城市来说，既要不断完善教育、医疗等公共服务，也要提高产业支撑能力，提高就业水平和城市宜居环境，让人愿意留、留得下。