李宇嘉:中国楼市“限购版图”快速消解背后现实逻辑

　　眼下，尽管楼市长效机制还未建立，但限购生存的环境已彻底改变，再继续大范围限购，不仅无助于治本，治标的效力也趋于衰减。而有限放松个人房贷政策所释放的需求，不仅有利于库存去化，还能缓解房企资金链紧张，为实施棚户区改造战略打开了空间。

　　被视作楼市调控利器的住房限购政策，其退出速度之快超出了预期。因为，即便管理层年初确定了“分类调控”的政策基调，允许部分库存过大的城市适度调整楼市政策以消化过剩供应，防范局部破门风险，但限购红线被视作“分类调控”不可触碰的红线。所以，每当有城市试图以“去库存”为间接松绑限购政策，管理层总会及时叫停，最后不得不以地方政府辟谣或转入地下而不了了之。

　　未料，刚进入下半年，管理层对地方政府松绑限购政策的态度就有了改变甚至逆转。这一明显的变化是从6月底呼和浩特公开发文松绑限购但未被“叫停”而开始的。考虑到不久前佛山、沈阳和长沙等地松绑限购的举动均被叫停的事实，呼和浩特成功突围，显然得到了管理层的默许甚至认可。其后短短一个半月，限购版图迅速瓦解，46个执行限购政策的城市中有30多个退出了限购，而且突破限购的动作也越来越大。福建出台了以全面放松外地人购房为主要内容的刺激政策，始终坚守限购的一线城市也有了退出的苗头。

　　那么，限购政策退出的逻辑是什么？管理层的默认又出于什么考虑？

　　笔者以为，要站在房地产市场化改革攻坚克难的角度看待限购的退出。限购行政干预的烙印太深，不合十八届三中全会深化行政审批制度改革，推动政府职能向创造良好发展环境、提供优质公共服务转型的改革大方向。这一点在三中全会召开前夕，中共中央政治局首次专题会上就得到明确。习近平总书记当时提出了未来楼市发展要处理好的“四个关系”，核心就是厘清政府和市场的关系。

　　事实上，自1998年市场化改革以来，楼市之所以弊病丛生、问题重重，政府行政干预过多脱不了干系。据中央巡视组的反馈情况，在今年前三轮被巡视的21个省份中，有20个发现了房地产业腐败。而从上游的土地出让、项目招投标，到中游的项目开发、规划管制，到下游的销售和分配环节，政府干预、行政审批贯穿房地产全过程，是腐败高发的源头。

　　楼市市场化改革已过去了15年，尽管其在拉动经济、改善城市面貌和居住质量上成绩斐然，但在市场化的道路上有退步迹象。仔细梳理可见，在关键领域改革所遇到的各种阻力，基本都与房地产的行政干预和行政审批有关。对整个市场化改革而言、对未来经济和政治体制改革而言，已经到了若不推进房地产彻底的市场化，所有一切都将功亏一篑的地步。因此，取消限购，在房地产销售环节去除行政干预，只是整个市场化改革的一环。

　　从政策制定者的角度看，2011年全国范围内实施限购原本就是不得已的选择。在楼市调控长效机制，如房地产税制改革、财税体制改革、中央地方关系调整、经济增长模式转型和住房保障等不到位的情况下，为调整楼市供求关系、控制房价上涨，需要有限购这样的治标之策为体制机制改革赢得时间和空间。眼下，尽管长效机制还在建立的途中，但限购生存的环境已彻底变化，此时继续大范围坚持限购，不仅无助于楼市治本，治标的效力也趋于衰减。