中国跑步进入老龄化社会 会不会拉低城镇住房需求？

人口老龄化对房地产市场将产生怎样的影响？

一种观点认为，人口老龄化将使城镇住房需求大幅减少，中国将出现住房大量过剩的局面。但在中国人民大学经济学院教授陈彦斌看来，在2045年以前，人口老龄化并不会导致中国城镇住房需求崩溃。

陈彦斌认为，一方面，中国人口总规模在今后20年-30年内，仍将处于扩张状态。另一方面，城镇化进程的推进和家庭规模小型化仍将产生相对旺盛的住房需求。

中国跑步进入老龄化社会 

近日，北京市民政局局长李万钧透露，七八月份将出台新政，进一步吸引社会资本，促进养老产业发展。这一消息再次引发了社会对中国老龄化问题的关注。

不仅如此，人口老龄化与“421”家庭结构模式的大量存在，更是被很多人看做房地产行业衰退的标志，称其可能导致房价下跌。

此前，国家统计局以2015年11月1日零时为标准时点，进行的全国1%人口抽样调查数据显示，60岁及以上人口为22182万人，占16.15%；其中65岁及以上人口为14374万人，占10.47%。

数据来源：联合国、国泰君安证券

根据联合国的预测，中国65岁以上老人的人数未来半个世纪都将保持较快速度增长，并在2060年会达到3.69亿的高点，占总人口比例达28%。目前，中国已进入人口老龄化的快速发展阶段。 

老龄化会不会拉低城镇住房需求

老龄化带来了社会各界对中国未来的隐忧。

一种观点认为，人口老龄化将使城镇住房需求大幅减少，中国将出现住房大量过剩的局面，从而导致经济崩溃。但在中国人民大学经济学院陈彦斌教授看来，在2045年以前，人口老龄化不会导致中国城镇住房需求崩溃，主要有两个方面的原因。

一方面，中国人口总规模在今后20年-30年内，仍将处于扩张状态。另一方面，城镇化进程的推进和家庭规模小型化仍将产生相对旺盛的住房需求。

1998年-2011年，住房需求快速增加的最主要推动力是城镇化，城镇化催生了这一时期一半以上的新增住房需求。购房适龄人口所占比重的增加和家庭规模小型化分别能够解释新增住房需求的25%和17%。

在2030年以前，城镇化和家庭规模小型化将继续推动中国城镇住房需求的增长态势；到2045年左右，城镇化和家庭规模小型化的进一步发展空间将变得极其有限，人口老龄化对城镇住房需求的负面冲击将逐步显现；2050年左右，中国城镇住房总需求逐渐达到峰值。此后，人口老龄化将把城镇住房需求拉入下行通道。

著名城市化专家童大焕表示，在城市化与家庭规模小型化之外，还有一种更重要的力量推动核心大城市住房需求的上升，那就是产业结构演化。随着经济发展，第一产业、第二产业在国民经济中所占的比重越来越小，第三产业在国民经济中所占的比重越来越大。换言之，农业人口在迅速衰减，传统制造业人口在迅速衰减，从土地和工业流水线上解放出来的人们，最后都会流向核心大都市，从事服务型行业。因此，人口的聚集必然带来房地产需求的上升。

以往的城市化是工业拉动型的城市化，现在的城市化是服务型行业主导的城市化。工业化过程中，各地都可以低价出让工业用地招商引资，进而推动区域经济发展和城市化进程。但在服务业主导的城市化过程下，只有核心大都市才能提供充足的就业机会，劳动人口必然涌向核心大都市。而房地产是城市化的副产品，城市化是产业聚集的必然结果。因此，城市之间的分化会愈演愈烈，城市之间的差距会越来越大。

不仅如此，30多年的独生子女政策，也会导致老龄化的急剧上升，进而带来生育率的下降。童大焕表示，“生育率的下降，并不导致超级大都市的衰退。相反，中国的独生子女政策反而加速了人口向大都市流动。因为在多子女的时代，子女随着父母走，有父母的地方就是家；而在独生子女时代，父母随着儿女走，儿女在哪里，父母也搬到哪里，已成趋势和潮流。” 

目前的养老地产模式仍以卖房子为主 

根据国际经验 ，在 65 岁以上人口达到 12% 以上的水平时，正是养老地产高速发展的时期。

从中国经济发展的进程来看，中国的财富积累大部分在 60 后、70 后手中，而这部分人群在 2020年、2030 年之后也将迈入老龄人口群体。老人财富增多为市场提供了强有力的支撑。

随着中国房地产进入白银时代，一向对市场嗅觉敏锐的开发商看到了养老地产的机遇，将其作为房地产行业的下一个“蓝海”，于是纷纷试水养老地产，其中包括万科、保利、远洋、绿地等多家公司。“开发商的养老地产模式主要还是以卖房子为主。目前没有一个是十分成功的，养老地产还处于探索阶段。”同策咨询研究中心总监张宏伟对房掌柜表示。

如属于养老地产范畴的万科杭州随园嘉墅项目，历时八年打造，采取出售使用权的方式，并配建了各种适合老年人的设施。但项目最终购买人并非老人，而主要是 40 多岁的群体，为其未来养老做准备。

“从客户需求的匹配度来看，后续如何精准营销，让养老地产项目不再成为单纯的投资品，形成真正的养老氛围，是万科需要做的内容。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道。

对于开发商进军养老地产不成功的原因，张宏伟进一步解释称，“一是重资产操作，资金压力大，短期投资回报很难显现；二是运营模式还不成熟，短期难以见效益；三是开发商的实际操作还是拿地卖房；四是在政策层面上，税费、金融支持等方面还不充分。” 

日本养老地产模式的启示

事实上，作为老龄化问题严重的国家，日本在养老方面的经验值得中国借鉴。

目前，日本老年人居住模式主要有两代居住宅和养老院。

两代居住宅即日本在公共住宅里特别设计的适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都作了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上作了相应处理，以方便愿意和子女共同居住的老人。

养老院则具体分为公立、低费和完全自费三种，老年人可根据自己各方面的条件和经济情况进行选择。同时，日本现在不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中和社区中养老，与社区互动，主推“小规模多机能的社区养老”。

“日本的养老业发展成熟。我们现在看到的业态，在城市中央、商业区主推小规模多机能的社区养老服务，是几代发展下来的。”万科杭州养老事业部拓展总监苏彬灿对房掌柜表示，“未来中国的养老产品形态，在城市中心应深耕家居养老服务。万科目前在杭州萧山区的‘海上明月’项目就是对住宅、商业、养老业态的组合。”

“养老社区是对居家养老的补充。未来万科将在城市近郊建设大的养老社区，‘随园嘉墅’就是未来养老社区的雏形。”苏彬灿进一步表示，“对比中国和日本，从服务和产品上我们会借鉴日本。”

“养老地产的开发，最后的重心应该是社区养老，这样的项目开发才会更加有市场价值。”严跃进表示。