广州昔日高价地现状：或几经易手或延迟开发或去化困难

　　2016年是高价地频出的一年，甚至是史上高价地最多的一年。据不完全统计，在2016年不到6个月的时间里，一、二线城市土地市场已经拍出了120宗“高价地”。

　　有研究机构分析称，可以预见的是，最近这批高价地，哪怕房价保持目前上涨速度也难有盈利前景可言。尽管如此，不少房企仍然奋不顾身投身于高价地抢夺战。

　　相对其他城市的高价地热，广州土地市场从2016年开年以来，持续慢热，前5个月，总成交额近96亿元，也未出现“三高”“高价地”。

　　回顾上一个“高价地年”，是在2013年，那年“高价地”数目也仅有60宗。这一年，广州土地市场频现高价地争霸场面。据统计，2013年广州共诞生8个“高价地”，广州10区至少8个区刷新了该区域的高价地纪录，甚至有不少区域的地价已超越了该区域的在售房价，南洲路地块楼面地价达到34590元/平方米，总价高价地来自黄埔南玻地块，总价达45.5亿。

　　纵观广州2013年出现的高价地，多数集中为大房企夺得。当时全国房地产市场发展迅速，全国掀起了大规模的“高价地潮”，房企“不计成本”拿地，跟现在高价地凶猛的现象颇为相似。房掌柜发现，在“高价地”的名号下，彼时的这些广州“高价地”，虽曾经在竞拍现场风光无限，实际上因为种种原因，市场反应不佳而备受“煎熬”。

　　广州昔日高价地，现状如何？

　　白云区同宝路高价地、沙太路配件厂地块：售价过高 去化慢

　　2013年5月6日，白云区同宝路地块在经过近200轮的角逐后，最终由佳兆业地产以18.7亿元的最高限制地价、竞配建保障房6.68万平方米夺得。如果剔除占总建筑面积近半的保障房配建面积，地块实际楼面地价达到25597元/平方米，成为白云区高价地。

　　同年6月18日，恒大以23.09亿元斩获的沙太路配件厂地块，折合楼面地价26696.5元/平，白云区单价高价地再次刷新。两块地相隔十分近。

　　目前，白云区同宝路地块楼盘名为佳兆业天御。项目直到今年4月22日才正式开盘，均价高达4.6万元/平方米，截至6月22日，据阳光家缘数据显示，佳兆业天御已售套数为27，未售套数为253套，成交均价41582元/平方米。

　　沙太路配件厂地块楼盘名为恒大御府，规划户数为664户。据阳光家缘数据显示，从2014年11月底开盘以来，恒大御府已售套数为223，未售套数为449套，1年半的时间去化32.4%。目前在售70-180平米的二至四房单位，带非毛坯均价为40000元/平米左右。

　　值得一提的是，这两块“高价地”地块旁边早期建成的小区怡新花园的二手售价2.3万~2.5万元/平，合生云山熹景二手售价在2.8万~3万元/平，居住氛围部分浓厚。

　　克而瑞首席分析师肖文晓表示，项目虽然靠近地铁3号线梅花园站，地段小学为省一级名校“京溪小学怡新校区”，非毛坯标准也较高，但是支撑目前的售价仍然有些勉强。

　　海珠区南洲路高价地：至今未开工

　　翻开广州的土地交易史，单价高价地是海珠区南洲路地块，由越秀城建以3.46万元/平方米成交，拍卖日期是2013年5月23日。该地块位于广州市海珠区南洲路1026号，地块南面为珠江，占据广州中轴线的南端。

　　2014年7月25日，广州市规划局网站日前公示了越秀地产海珠区南洲路1026号“高价地”地块的规划方案，该地块将建设两幢41层高的保障房，及3幢通过空中连廊连接的36层高住宅。

　　不过，据了解，越秀海珠区南洲路高价地至今仍未实质开工，入市遥遥无期。海珠高价地何时开工，有无具体时间表？在公开场合越秀地产方面，从来都避而不谈。而该地块所在片区的罗马家园和珠江御景湾两大项目，二手均价在24000元/平左右。

　　黄埔区南玻高价地（佳兆业城市广场）：曾被锁房源

　　黄埔区南玻地块是黄埔区2013年出让土地中面积最大的一宗宅地，净土地面积为19 .07万平方米，用途为住宅、商业用地。2013年年6月7日，南玻地块由广州裕瑞房地产开发有限公司以最高限制地价45.57亿、配建面积15.78万平方米的总代价竞得，成为当年广州的总价高价地。如果剔除占保障房配建面积，地块总成本则被推升至50亿，楼面地价高达11812元/平，该楼面价刷新了当时的黄埔区高价地纪录。

　　在彼时，有业内纷纷指出，南玻地块高于黄埔区中心楼价。并且配建保障房面积很大，利润已被削薄。

　　2013年12月11日，佳兆业发布公告宣布，其间接全资附属公司广东佳兆业将以22.12亿元总代价收购广州裕瑞房地产开发有限公司。根据交易披露内容，广州裕瑞唯一的资产为其持有的广州市兆昌房地产开发有限公司的51%股权，收购事项完成后，广东佳兆业将拥有南玻地块51%的权益。

　　而后，黄埔南玻宅地（佳兆业城市广场）因之前“房源”风波于2015年1月被查封，直至2015年国庆后才解封。

　　据悉，目前佳兆业城市广场在售84-230平复墅，均价2.2万元/平。项目另在售6米层高复式洋房，85-123平4房单位，非毛坯均价为20000元/平，预计2017年年底可交楼。截至2016年6月22日，据阳光家缘数据显示，佳兆业城市广场已售套数为427，未售套数为344套。

　　肖文晓表示，项目复式住宅售价约20000元/平方米，基本上是成本价微利发售，预计后期价格会进一步拉升。目前项目周边配套尚未完善，地铁13号线南岗站预计2017年开通，价格合理。

　　花都区新华街高价地（绿地新里缇香公馆）：开盘1年9个月 去化不足3成

　　9月15日，花都区新华街建设北路178号居住用地遭到四家开发商哄抢，最终绿地集团以6130元/平方米的楼面地价拿下该地块，该地块也直接晋升为当时该地区的新单价高价地。该地块位于花都区中心区域，距区政府办公楼和花都广场地铁站都非常近，约5分钟车程。周边还有10多条公交车线路经过，商业配套齐全。

　　绿地新里缇香公馆所有楼栋都已封顶，外墙“绿衣”已拆除，现场较为杂乱。目前停售停售中，预计7月重新开盘发售。目前原销售中心已撤销，新的销售中心在非毛坯中。

　　绿地新里缇香公馆此前在售户型为58-142平一至四房，毛坯售价1.2-1.3万/平。据阳光家缘数据显示，自2014年9月开盘以来，越秀保利爱特城已售套数为287，未售套数为727套，去化不足3成。

　　萝岗区云埔工业区高价地（越秀保利爱特城项目）：联合开发 地价占售价60%

　　2013年10月31日，广州宏景房地产开发有限公司和广州越秀仁达五号实业投资合伙企业(有限合伙)联合体以43.5亿元，配建拆迁安置房建筑面积450平方米的代价竞得萝岗云埔工业区YP-P1-1地块，折合楼面价9181元/平方米，溢价45%，成为当时萝岗区的总价、单价双料高价地。

　　在拿地不到一个月后，该地块便再次传出消息，地块将由越秀地产携手保利联合开发。同年11月22日，广州宏景、合伙投资基金与保利地产签署第二份合作协议，三者将分别拥有项目公司5%、45%及50%的股权。楼盘名为越秀保利爱特城。

　　当时有市场人士分析称，预期开发成本将介乎每方米1.2万至1.3万元，落成后出售价格或可达1.8~2万元。

　　越秀保利爱特城项目在售72-129平米二至四房单位，带非毛坯，主推96平三房两厅两卫单位，预计2017年年中可交楼。项目目前整体均价约15000元/平米。据阳光家缘数据显示，越秀保利爱特城已售套数为645，未售套数为587套，去化52%。近一年来，最高成交均价16190元/平。

　　专家：高价地风光无限 但不要过于乐观

　　房企拿高价地，看起来风光无限，但在高成本下，存在一定的风险。近几年广州房价并无明显上涨，高价高价地要实现名利双收并非易事，如果不是具备资金实力或规模优势的实力房企，中小房企砸下的高价地反而是烫手山芋。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在一线城市中，北上深房价上涨态势比较明显，其整体投资潜力较大，土地溢价空间也较大，而广州房价上涨的节奏相对要慢；另外，对于广州市场来说，一些潜在的竞争性的城市也比较多，如东莞、佛山、中山等。这使得广州“高价地”类项目容易被套。

　　肖文晓指出，今年国内一些热点城市的高价地，你会发现这已经不是传统的卖房子搞开发的玩法了，金融资本在其中起了很大的力量。广州虽然还算理性，但是再出高价地也不足为奇。从2016年的供地计划来看，下半年如金融城、南站都有不少重头地块推出，只要政府不做诸多限制，出高价地的可能性还是很大。

　　“一线城市拿高价地，要谨慎，若被套，则显示出了对区域市场的认识程度较弱的风险。”严跃进建议，若有充裕现金流的房企，要适当走出去，比如说到一些二线热点城市拿地，如天津、济南和郑州等城市，这样的投资风险会更小。

　　从昔日高价地现状反观如今高价地频出，多少给人一点“反思”。但如肖文晓所言，开发商敢拿高价地，如果不是因为被过于乐观的预期蒙蔽了双眼，那么肯定是基于其它的目的，只要这些目的达到了，能不能通过卖房子赚钱只是其次了。