2016年有望成为又一个载入史册的高价地年。中原地产研究部统计数据显示,截至6月23日,全国土地市场已成交的30亿元以上地块高达50宗,同比增加138%。
相比前两次的高价地潮,这一次核心二线城市和央企成为绝对主角。
二线城市:楼市基本面整体向好
在50宗高价地块中,二线城市为34宗,占比68%。特别是南京、合肥、厦门和苏州,被称为房价上涨的二线“四小龙”,成为高价地最密集城市。
价值规律、供求规律和竞争规律是市场经济的基本规律。核心二线城市楼市基本面的整体向好是房企逐鹿的重要原因。
进入2016年,中国房地产市场进入冰火两重天,一二线城市房价直线飙升,楼市热闹;三四线城市面临去库存的巨大难题,不少开发商陷入资金周转困局。
在国家号召供给侧改革的背景下,部分房企开始转变方向,布局新战略。
远洋集团董事长李明表示,远洋集团在三四线城市的项目基本已到收尾阶段,未来将重点规划一二线优质项目。
保利地产在上海拿下浦东新区地块时,董秘黄海表示,公司的业务重心将主要布局在一二线城市。
被称作三四线霸主的碧桂园此前也表示,未来转战一二线城市,将是公司战略规划的一部分。
核心二线城市高价地频出,还与一线城市的土地供应节奏相关。
新城控股高级副总裁欧阳捷表示,一线城市土地稀少导致房地产商只能向核心二线城市拓展。
以北京为例,今年前5个月仅出让8宗经营性地块,其中住宅用地5宗,供应规划建筑面积85.39万平方米,不足去年同期的一半,降幅达65%。
按照供求关系规律,土地供应量减少,竞争更加激烈,地价也会随之水涨船高。
央企:争取做大避免被整合
央企成为此次高价地潮的主角,来源于资本的力量。中原统计数据显示,50宗高价地块的成交额共计2430亿元。其中,央企拿地高达1587亿元,占比65.3%。
央企频造高价地除了雄厚的背景资源和资金实力之外,还与房地产进入整合阶段密切关联。
随着房地产行业快速增长期的结束,市场集中度不断提高,行业的重组已从大鱼吃小鱼步入巨无霸合体阶段。
土地储备是房企的命脉,拥有土地意味着在竞争中拥有更多话语权。争取做大做强,避免被整合的命运是许多央企需要考虑的问题。
此前,招商系、中交系、国电鲁能系、中铁系等央企内部地产业务相继出现整合。进入 2016年以来,21家被国资委允许从事房地产主业的央企表现活跃,至少有10家已启动内外部重组和并购。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,房地产行业呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。
那么,高价拿地背后是否存在风险?比如北京最近一次的土地拍卖,天润诚泽以10亿元+3万平方米配建的代价取得延庆地块。
中原地产首席分析师张大伟表示,延庆历史上只卖过一套单价超2万元的普通非别墅商品房住宅。而现在,地价已高达3.1万元/平方米。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年以来市场的持续热闹导致需求透支较为严重。从需求的角度来看,未来高价地项目的去化将可能面临困难。
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