楼市分化加深：热点城市高烧不断 三四线城市较低迷

　　调控的目的应该是去库存，如今的市场反应与政策的期待不完全吻合。调控应该更加注重因城施策，甚至一城一策

　　房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度

　　“今年前5个月，商品房销售继续保持较高增速，商品房待售面积持续减少，去库存取得初步成效。”国家统计局投资司高级统计师李皎说。然而，房地产市场在不同城市表现为过热和趋冷。我国楼市面临的问题，也需要通过供给侧结构性改革、供需两端发力来解决和完善。

　　今年以来，一线城市和部分热点二线城市楼市价格猛增。受到沪深两地调控政策的影响，一线城市楼市价格的上涨势头暂时被遏制，市场逐渐趋于平稳。

　　但比房价更为“躁动”的是地价。6月初，北京、深圳再次拍出“高价地”。深圳一宗地块的楼面价已经接近甚至超过了周边在售楼盘。而北京远郊区延庆某地块商品住宅楼面价4.3万元，是当前房价的3倍多。“面粉”远贵过“面包”。“高价地现，房价涨”的情形再次出现，“高价地”拍出之后，周边再售楼盘有停止销售后再开盘的现象，有的项目再开盘之后每平方米单价至少上涨几千元。

　　纵观全国房地产市场，分化已经成为最主要的特征，且分化不断加深。热点城市高烧不断的同时，三四线城市楼市仍然比较低迷。

　　数据显示，5月末，商品房待售面积72169万平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积减少721万平方米。而2015年末，商品房待售面积71853万平方米。表明如今全国总库存量要高于去年末的水平。楼市的高库存量主要集中在三四线城市，以上数据表明，楼市仍将处于较为漫长的去库存过程中。

　　房地产市场对整个宏观经济的影响已不言自明。其产业链长，对经济的带动作用明显，它的变化对于宏观经济的起落发挥至关重要的作用。它又是关乎百姓住有所居，居住条件改善的重大民生问题。针对热点城市高房价对优质产业和人才的挤出效应，已经有不少关注。而对于三四线城市由于楼市难以提振给当地经济带来的下行压力，也是当前摆在这些城市面前最现实的问题。

　　今年以来，在“去库存”的大背景下，一些针对房地产市场的调控措施体现了分类调控、分城施策的原则。比如，针对非限购城市实行首套房首付比例的下调和贷款利率的优惠。也就是说，除了一线城市之外都将执行更加优惠的政策。

　　根据市场的反应，首付和贷款利率的优惠确实给去库存带来了一定效应，楼市出现了回暖态势。但从总体而言，三四线城市的楼市仍处于较为漫长的去库存过程中。很显然，本轮调控更为显著的结果是，能够享受优惠政策的一线城市周边的一些区域，以及一些热点的二线城市的房价实现了快速攀升。

　　“调控的目的应该是去库存，如今的市场反应与政策的期待不完全吻合。”一些市场人士观察发现，“调控应该更加注重因城施策，甚至一城一策”。

　　尽管楼市调控对于市场的作用必不可少，房地产市场靠调控仅能发挥短期效应。从长远来看，决定楼市未来走向的还是供给和需求，因此促进楼市平稳健康发展还需从供需两端发力，适当供给，满足需求。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，从房地产行业的角度分析，房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，以及促进现有城市存量土地进入到供应体系当中的一些制度。