2015下半年楼市难有王炸 二线城市房价预计涨超2%

2015上半年楼市可谓是一曲“冰与火之歌”，330、公积金新政，连续降准降息等一箩筐组合政策发力不断推动楼市成交和房价上扬。开发商也逐渐收获“互联网+”、“金融+”的成果，告别了去年的“爱在天台”。然而，有道是“库存一日不消，楼市一日不兴。”就成都来看，据不完全统计，成都的商品房库存量高达4500-6000万㎡，如无新增量，还至少要去化14-24个月。那么下半年的楼市走向到底如何呢？政策、供需、房价分别会有怎样的表现，请跟随狐狸君的脚步去窥探一二。

货币政策持续稳中趋松

降准降息成新常态 公积金或将再放松

货币政策历来是政府实施宏观经济调控的核心手段，货币政策变动对短期整体经济增长产生重要影响。2013年以来，央行始终保持稳健的货币政策基调。新一届政府上台以来更是增加了对经济增长放缓的容忍度，为货币政策回归常态化发展提供了可能。考虑到整体经济复苏十分微弱，不确定性较大，长端实际利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能。今年下半年货币政策将继续保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素。从图中可发现，2015年一季度，个人住房贷款加权平均利率为6.01%，一般贷款加权平均利率为6.78%，连续三个月出现下降，这和央行前期宽松货币政策操作密切，也表明政府稳定楼市、希望其健康发展的决心和愿景。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖对此表示：就在上半年仅剩三天，经济运行数据未出炉之时，央行同步降准又降息，直接原因无疑是两周以来股市的大跌，但此次“双降”无疑对楼市利好，不论是上游的房企开发融资，还是下游的购房人按揭贷款，都将受益。在新常态的经济环境下，降准、降息将成为下半年的新常态。

与此同时，在按揭贷款方面，商业贷款，尤其是公积金贷款政策将进一步放松，尤其是对自住的改善型购房需求的支持力度将进一步加大，改善型购房需求的盘活，将加产流通效率，消化中大户型库存。

房地产调控唯“稳”字诀

交易环节税费或将降低 限购尺度变宽

4月30日中共中央政治局分析研究当前经济形势和经济工作，提出“要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。”下半年中央仍将为房地产业构建宽松的市场环境特别是金融环境，未来再度降准降息等金融货币政策调整仍然可期。而长效机制建设将是下半年中央政府工作重点。在继续推进新型城镇化、农村土地改革和不动产统一登记试点的同时，涉及房地产业营转增等财税制度改革将全面落实，住房公积金制度改革、国家住房银行等房地产制度建设也将有较大进展。同时区域经济规划也成为未来关注点，京津冀协同发展纲领已下发至省市并逐步落实，长江经济带发展规划也有望在年内出台。

从具体政策来看，330新政、营业税免征期“五改二”可谓是上半年通过降低交易环节税费，刺激房产交易活跃的一大举措，受330新政影响，尤其是需要“一卖一买”的改善型购房需求受益最大，刺激了不少改善需求提前释放，支撑了楼市的回暖。但是，交易环节的个税征收依然按五年。

所以胡景晖预测，下半年为了刺激改善型购房需求持续入市，除了金融政策外，交易环节税费有望进一步降低，比如对唯一住房的个税免征也可以五改二，进一步降低交易成本。

对于库存压力较大，上半年楼市仍很低迷的三四线城市，除了开发商仅需降价促销外，一系列的购房补贴、购房入户籍等政策或将陆续推出，以求进款消化库存，缓解楼市风险。

楼市成交企稳 房价小幅上涨

二线城市成交将超上半年 房价再分化但难大涨

今年1-5月，商品房销售面积35996万平方米，同比小幅下降0.2%，降幅较年初大幅收窄；商品房销售额回暖速度明显快于商品房销售面积，1-5月商品房销售额24409亿元，同比增长达到3.1%，扭转去年年初以来的下跌趋势。本轮商品房成交回升，主要受益于2014年以来的宽松货币政策以及中央稳定住房消费的政策、措施。而下半年仍将延续销售回暖的趋势，预计商品房销售面积同比增长约4.4%，全年销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比增幅在2.0%-5.0%之间。价格方面，因需求回暖速度显著快于供应，供销状况不断改善，库存逐步去化，供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础，预计全年房价同比小幅上涨，涨幅在2.2%-4.1%之间。

对此，胡景晖表示，下半年的金融、税收等市场环境等无疑都将进一步宽松，有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放，支撑楼市下半年持续回暖势头。预计：下半年一二线重点城市楼市交易量或将超过上半年的水平，2015年全年的楼市交易量无疑将超过去年全年的水平。

房价方面，胡景晖认为，由于各地楼市调控实施“分城施策”，以及市场环境也差别较大，所以，未来房价的分化趋势也更加明显。一线城市在充足的购房需求的支撑下，房价上涨无法避免，尤其是交易量规模大，库存压力较小的城市房价上涨的幅度会相对明显，但不会出现前几年大涨的局面；重点二线城市的房价，随着市场环境的进一步宽松，购房需求的持续增多，会有城市的房价“止跌企稳”；而那些库存压力较大的二三线城市，房价还将进一步回落。

对于一线和库存压力较小的二线城市，房价虽然会上涨或止跌企稳，但是房价大涨的可能性很小。