部分二线城市成房地产库存高地 房企毛利率或将跳降

土地成本在房企运营成本中占比较高，其攀升将直接导致盈利空间的缩减。

从宏观市场角度来看，2013年以来取得的低成本的地块正在逐步被消化。以一个项目开盘到清盘时间为3年计算，今年或明年，这些项目将大部分进入结算期，这意味着2013年以后的高价地项目将入市销售，成为房企业绩的新来源。

据中投证券上述研究报告显示，近期土地招拍挂结果显示，受 2015 年以来地产行业回暖影响，当前新拍土地成本攀升非常明显，部分地块甚至出现土地成本和周边售价倒挂的情形。“因城施策”的大背景下，预计房地产价格大幅调升的可能性将逐步减小，而地价成本攀升，存量低价土地减少，未来2年-3年，房地产行业毛利率将有可能出现明显调整，过去30%左右的毛利率水平可能大幅下滑。

《证券日报》记者根据WIND资讯统计数据查询，近年来地产行业毛利率的峰值出现在2012年3月份，毛利率为41.39%；最低值出现在2005年12月份，为23%。而2015年3月底以来，地产行业毛利率从近37%一度下挫至26%。

据中投证券上述研报称，成都、 重庆等房企多、竞争充分、供需均衡的城市，一般房企很难获得超额收益。企业要么提升品牌知名度，获取品牌溢价，要么加大成本控制力度，通过节约成本获取利润。

按照中原地产首席分析师张大伟的分析，二线城市此轮产生的溢价率超过100%的百宗地块，未来入市房价至少要上涨80%-100%，即使按照标杆房企拿地的平均价格，也需要未来两年一、二线城市房价上涨50%以上。然而，市场真的会如此吗？

若涨价不达预期，这些项目延长入市周期、被搁置，甚至被低价转让将是其最终命运。届时，扣除资金成本，其毛利又将在哪里产生？退一步说，开发商有资金实力顺利开发销售这些项目，若产品附加值难以实现，依然无法避免毛利率下滑的局面。