就现阶段而言,政策环境并不稳定。近日,合肥传出发布“限购令”的消息,虽并未证实,但无疑对市场预期带来影响。市场一直较为热闹的厦门,同样传出将出台“限价令”的信息。
在此之前,一线城市已全面强化调控,上海、深圳大幅提高限购门槛,北京也将限购范围扩大至通州区的商用物业。苏州、南京等热点二线城市,同样出台了调控措施。
中原地产首席分析师张大伟向道记者表示,“因城施策”是现阶段主要的政策思路。一二线城市未来出台刺激政策的可能性在下降,反而有可能出台不同力度的约束性政策,限制楼市过热上涨。
受此影响,市场已经出现明显降温。公开数据显示,自4月下旬以来,热点城市的房地产周成交量出现震荡下行。与3月的成交高位相比,很多热点城市的成交规模已下降50%。
厦门某房地产企业人士向记者指出,近期楼市成交量下降,还因此前需求出现透支性释放所致,加之即将进入传统淡季,楼市要想有所起色,可能要等到第三季度。对于厦门楼市的政策环境,他认为“限价令”和“限购令”的出台都有可能。
这些“高价地”项目存在的风险不可被忽视。据中原地产统计,在公布销售业绩的30家房企中,前4月销售均价在1.15万元/平方米,同比上涨了12%,明显不及土地价格上涨的幅度。
近期有观点指出,即使按照乐观估计,“高价地热”也需要有所降温。按照惯常的房地产开发周期,从拿地到开工再到销售环节,往往需要8-10个月的时间,刚需项目中最快也要6个月左右,而高端住宅项目的开发周期略长。以此类推,6月份获取的土地项目,最快的入市时机也要在明年。而早在今年年初,最乐观的从业者认为,市场的热度至多延续至今年年底。
隐性成本
房企对“高价地”其实可以有不同的核算方式。以保利为例,在保利以25838元/平方米的成本拿下厦门“高价地”之前,其曾在2014年在同区域获得一宗商住用地,成本价为10381.5元/平方米。若进行统一核算,经由后者的分摊,“高价地”项目的实际成本并没有那么高。
另一重逻辑则在于,当企业在同一个城市或区域还有其他在售项目时,“高价地”的出现可以引发房价上涨预期,并使得这些项目获得更多利润。也即,“高价地”的高成本可换取同区域其它项目的利润。
但在市场竞争愈加激烈、房地产行业利润率日渐下滑的情况下,这并不能掩盖“高价地”项目所面临的风险。
业内人士指出,历史上大多数“高价地”都是“叫好不叫座”的,因为“高价地”项目的起点高,操盘难度要高于一般项目,风险点多,因此成功者寥寥。虽然部分“高价地”项目可借势产生利润和品牌效应,但大部分在操盘环节最终归于沉寂,部分“高价地”项目拖累整个区域公司发展的现象也不少见,甚至有“高价地”被收回的案例。
严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体包括:营销压力加大,可能带来营销成本的提升;去库存效果不佳,会使资金成本增加,同时影响财务表现,进而影响到机构评级和融资成本;若进行降价促销,会影响品牌价值和购房者口碑。
他认为,当高价地项目后续遇到市场降温周期,那么各类隐性成本就会显性化,并产生连锁反应,使房企面临的风险不断累积。
2022-02-15 10:03
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