中小型房地产企业日子更难过 并购整合大幕即将开启

　　中原地产研究中心对23家A股上市大型房企财务指标进行分析发现，今年一季度房企资金链呈现紧绷之势，23家房企的平均资产负债率达到77%的历史最高水平。此外，今年5月，10家标杆房企共计融资31.50亿元，环比大幅回落73.3%。融资金额已连续3个月回落，并创近11个月以来新低。随着行业进入调整期，今年以来金融机构对于房地产行业的态度愈发谨慎，多个渠道融资成本均开始上升。

　　业内人士表示，尽管今年证监会批准上市房地产企业再融资，但规模和节奏可能有限。大多数房地产企业资金链仍紧绷。在低迷行情下，中小型房地产企业日子将更加难过，行业并购整合大幕已经拉开。

　　融资成本上升

　　尽管大多数商业银行表示房地产信贷政策将保持稳定，但加强差别化管理、控制风险已成为各家商业银行的共识。业内人士透露，目前各家银行对房地产开发贷的把控都比较严格，大型知名房地产开发企业可能有一定的议价能力，中小型开发企业一般很难从银行获得开发贷，即使获批，贷款成本和放款时间也明显高于大型房企。

　　海外融资目前仍是大型房企最重要的渠道。据不完全统计，今年前5月，10家标杆房企共计融资600.97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。其中海外融资436.17亿元，占融资总额的72.6%；国内融资占比仅为27.4%。

　　不过今年以来海外综合融资成本在多重因素下大幅攀升。

　　数据显示，今年大部分房地产企业的美元优先票据等成本都已上涨到7%以上。而在去年年底，这一数据还在5%以下甚至更低。

　　中原地产研究中心总监刘渊对中国证券报记者表示，票面利率升高主要是由于国内房地产行业目前较为低迷，国外相关机构对行业预期改变，再加之国际市场上一些唱空的情绪综合作用，都导致了房企海外融资成本上升。

　　另一个叠加因素在此基础上继续提升了融资成本，那就是人民币贬值。长期以来，人民币单边升值的趋势和美元低利率使从海外市场融得美元极具吸引力。不过今年以来人民币兑美元累计贬值已达3%，以人民币销售的房地产企业由此受到很大压力。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年前4个月房企海外融资分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元，呈逐月下降趋势。

　　刘渊认为，人民币汇率变动对融资成本的影响甚至大于票面利率的提升。如果人民币兑美元继续贬值，将导致房企从海外融资难度越来越大。

　　信托资金是房地产企业尤其是中小地产企业融资的一个重要来源。中国信托业协会的数据显示，一季度末，投向房地产领域的资金信托为1.15万亿元，占比10.4%。