商业地产库存比住宅地产更严重 但是开发商态度消极

    5月4日，国务院常务会议提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”,5月6日，在国务院政策吹风会上，中国住房和城乡建设部副部长陆克华再度强调，并详解了这一说法。

   上述两次发言表露了国家大力发展租房市场的决心，也让刚需族看到了未来的希望，但如果开发商不积极响应，这一切恐怕也只是乌托邦式的美好，租房市场的春天也将在短期内沦为泡影。那么，开发商的态度究竟是怎样的？

    A面：刚需的希望

    不可否认的是，这一提法首先为商业地产去库存提供了一个思路。

    数据显示，目前全国商业地产待售面积是2.7亿平方米，住宅面积是4.5亿平方米，2015年全国商品房销售面积中商业用房占比不到两成。“商业地产库存比住宅地产更严重。”全国房地产商会联盟主席顾云昌表示。

    北京房地产协会副会长、秘书长陈志指出，一些商业性项目拿地较早，随着人口变化、产业调整等情况的发展，原先功能布局、现实需求存在错位。此次提出“商改租”政策可以说找到了一条途径来解决这个问题。特别是在三四线城市，很多商业性项目难以为继，实际上也可以给已经建成的商业地产提供一条出路。

    另外一方面，这也巧妙地解决了刚需一族的住房问题。北上广深类的一线城市承载了太多人的梦想，但不断增长的房价却在日益挤压与剥夺着他们的梦想。

    5月9日，断供68天后，北京终于迎来了3宗地块的拍卖，其中一宗为商业用地，其余两宗为住宅用地。虽然加上了“70/90”的政策限制，但结局仍出人意料，最终昌平两宗宅地以61.95亿元的总价出售，楼面价分别达到3.38万/平方米、3.53万/平方米，大兴黄村商业用地的楼面价也超过3.5万元/平方米。

    这意味着，未来，北京六环外的90平米刚需盘将卖到7-8万元/平米，而随着北京等一线城市土地的日益减少，未来这种现象成为常态是大概率的事件。看到此，恐怕很多人都萌生了“北京大，居不易，不如早点儿离开”的感慨。

    此次，住建部“允许商改住”虽未能让梦想者们看到买房生根的希望但最起码为市场注入了更多可租赁房源，让他们得以“有片瓦遮身”。

    陈志表示：“这是在住房短缺的背景下提出来的。近些年来没有恰当的时机明确提出减少增量，通过既有存量的角度解决住房问题，但现在必须意识到城镇化进程中，鼓励享受均等社会公共服务是必须要做的事情，但这并不意味着在人们进城后都要在城里自己买一套房，也可以通过租赁方式解决。“

    B面：开发商态度消极

    毫无疑问，刚需客是最终的受益者，但他们能不能受益，还得看开发商的态度，而他们的态度则取决于，出售和出租谁的利润更大。

    一组数据显示，去年全国住房租金涨幅为2.6%,，而全国商品住宅平均销售价格的涨幅为9.1%。即便后续政策优惠与支持，6个百分点的差距也不是轻而易举能弥补的。不少房主表示：“之所以选择短期出租，是为了等待房价更高点的到来。”

    还有一个坏消息是资金回报周期过长。来自安居客的另一组数据显示，目前北京租售比为1:623,上海租售比为1:656,深圳租售比为1:693,广州租售比为1:470,一线城市租售比已经失衡。北、上、深租售比均超过600个月,也就是说至少要超过50年才能通过房租收回成本。

    这恐怕是开发商最不愿看到的现象。因此，一个基本的判断是，更多的开发商会选择出售，只有一部分闲置写字楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。

    一位开发商就此表示：“大部分开发商不会选择租赁方式，除非是二三线城市一些确实售不出去的商业项目，只能改为租赁住房。既然卖不出，估计地段、配套比较差，改成租赁住房也未必能租出去。”

    不过，在易居智库研究总监严跃进看来，这可以通过资产证券化的方法解决。“证券化的模式下，能够一次性回笼租金，以满足此类开发商的资金回笼需求。“而目前中国的资产证券化才刚刚起步，不用说国内尚未有真正的REITS产品，其法律基础也尚未完善。这意味着，短期内，国内的租房市场或许仍不会有什么新的进展，租房市场的春天也不会到来。

    正如严跃进所说，“一个问题在于，如何提供一个灵活的机制。”后续的政策细则、补充与支持还亟待细化，但至少政府在今天这样一个时机提出来，也意味着我们在不断地进步。相信在不断地尝试与修订之后，这一政策会逐渐发挥出它应有的作用。