楼市高空置率折射三大问题 住房金融资源浪费很严重

　　高空置率折射楼市三大问题

　　近期一份来自西南财经大学的研究报告引起争议。该报告指出，目前我国的住房空置率高达22.4%。这个异常显眼的数据对于当下楼市来说意义非凡。当下楼市最缺乏的就是数据，甚至是连房价统计、住房自有率和房价收入比这些基本的指标，数据披露上都没有统一可靠的参照。来自学术机构的这个数据，尽管准确程度仍需商榷，但作为目前如此重要但空白的领域，这一数据具有极大的参考意义。

　　高空置率意味着三个问题：资源(住房和金融)浪费、金融风险突出、楼市大周期下行加速。据中金公司统计，我国城镇户均住房套数从2008年的0.74套上升到2013年的1.0-1.1套，意味着我国完全告别住房短缺。另外，各机构披露的我国城镇户籍人口住房自有率在90%左右，也能佐证这一观点。

　　近几年，城镇年均新增住房供应在1200万套，包括700万套左右的商品住房，以及500万套保障性住房以及其他住房(小产权房、军产房等)。而城镇年均新增人口2000万，大约在700万户左右，再考虑到城区拆迁需求，似乎新增住房供应与新增需求基本平衡。但事实上，若扣除不具有购房能力的700-1000万农民工、城镇范围扩大的原农民有房户，近年来年均新增有效需求套数远低于1200万套。

　　因此，过去几年我国住房供给大于住房需求是一个确定的事实。根据瑞银的统计，过去10年超出自住需求范畴而销售的住房在5000万套左右，基本上满足原户籍有房户的改善性需求和投资需求。这是导致住房空置率在近几年攀升的主要原因。笔者在很多三四线城市调研发现，这里的户籍人口很多都拥有两套以上住房，而当地租赁市场又不发达，住房空置在这些城市是常见的现象，空城、鬼城也大多诞生在这些城市。这与西南财经大学披露的三线城市空置率最高(23.2%)是一致的。另外，大城市作为资源、产业集中高地，就业机会多，生活丰富且多样，自然是高收入群体、高学历群体集中的地方，这部分人群多买几套房是正常的现象，一部分用于市场出租，也有很多人不依赖租金，空置也是正常的。

　　过去10年，住房供应在城市空间上表现为从中心城区向外围扩展。越是城市中心区的住房，交通、教育和医疗等公共配套越完善；外围则由于住房供应先行，公共配套建设滞后，培育至成熟也需要时间。因此，空置率高自然就意味着住房及公共配套资源的极大浪费。特别是，过去几年，投资需求往往会选择房价上涨潜力大、配套完善、易出手的优质区域来购房，公共资源浪费很明显。

　　另外，住房贷款无法通过贷款证券化或出售流动起来，存量个人房贷资金无法盘活。去年以来，住房贷款供应越来越紧张，空置住房若占用贷款资源，则必然挤占自住型住房对贷款资源的需求，住房金融资源浪费严重。

　　由于我国个人住房贷款杠杆率比较低，基本上不存在零首付情况，再加上我国居民没有“弃房违约”的传统，因此微观住房金融风险比较低。但是，高空置率意味着全社会的资金大量投向了房地产，宏观金融风险不容忽视。特别是，以物业抵押来获得贷款(包括土地储备贷款、房企开发贷款、个人住房抵押贷款、物业抵押消费及创业贷款等)是银行贷款发放基本规律，这部分贷款占银行存量贷款的40%-50%。可以推断，在空置率居高不下的情况下，2013年住房在建面积是住房竣工面积的6倍，后续供应还会源源不断地增加，可能会导致未来房价和地价循环下跌。抵押物价值下跌，银行就要追加坏账拨备，楼市对宏观金融风险的冲击就可能会显现。