房地产市场低迷形势向一二线城市蔓延 楼市不会崩盘

2014年以来，房地产市场的低迷形势开始由三四线城市向一二线城市蔓延，悲观情绪也随之不断累积，关于楼市或将崩盘的猜想正在发酵之中。为应对市场不景气，南宁、天津、杭州、无锡等很多城市都纷纷用不同的方式谋求“救市”，而放宽限购政策是其首要手段。本轮房地产市场调整的底部究竟在哪里？楼市是否存在崩盘的可能？地方政府的“救市”行为是否应及时制止？这些问题都非常值得我们探究。

首先需要明确的问题是，本轮房价下跌的主要动力是什么？

是因为经历了疯狂的房地产热后，住房已经严重供大于求，累积的天量供应购房者无法消化吗？

答案是否定的。本轮房价下跌的主要原因，不是来自于供大于求的事实，而是来自于人们对房地产市场可能严重供大于求的恐惧。至于房地产市场的真实供求状况，很遗憾目前仍然是个黑箱。到底我们需要多少住房，目前市场存量及可售量有多大，相信没有人能真正弄明白。正因为住房真实供求状况仍然是个黑箱，所以这种基于猜想的恐惧才是最具杀伤力的。与大蒜等部分农产品市场一样，房地产市场具有天然波动性特征。阶段性的供大于求与供不应求相互交替，构成房地产市场的全部发展史。本轮的房地产市场调整，从真实供求缺口看也许和2008年及2011年的调整并无特别大的区别。但在房地产供求信息极不透明的条件下，人们出于对房地产泡沫破灭的本能恐惧，很可使市场短期内产生急剧下挫的动力。在经历了2013年过度乐观的退潮后，一边倒式的观望、恐慌性的抛售等都将使阶段性的供大于求深化。

其次，本轮房价下跌将持续多久？中国房地产市场会进入崩盘吗？

如前所述，如果不考虑政府可能采取激进救市行为，人们出于对房地产市场黑箱负面猜测所形成的本能恐惧，房地产市场在短期大幅下挫是完全可能的。但这个时间不会持续太久，短则一年，长则两年，这是由人性对恐惧情绪的本能厌恶所决定的。之后，集中观望期将结束，房地产市场进入新的阶段。

进一步的问题是，这个短期下挫之后的阶段是持续的衰退与萧条，还是新一轮的上升周期？

这主要取决于两个因素：一是人们改善住房条件的动力是否衰竭。当经济发展到人们有足够的财力承担住房建筑成本时，人们对住房的需求到底有多大，很大程度上取决于人们对它的欲望有多大，而并非象通常所认为的取决于某一客观界限。二是中国的人口大规模迁移是否出现拐点或逆转，比如逆城市化、郊区化或逃离“北上广”成为新的风潮？

关于人们改善居住条件的动力，目前还远看不到衰竭的迹象。住房市场不仅仅意味着G D P增长和地方财源，它更承载着国人的小康梦想。中国城镇人均住房面积虽然达到30平方米左右，但多数人对自身的住房条件难言满足。撇开鸽笼式公寓是当前城镇住宅存量的主体不谈，住小房子的渴求换成大房子，多代共居的希望能够分开居住以减少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住进别墅，住别墅的向往住进富人区，在城市有房还想要在风景区有个度假公寓，这些动力都将推动住房需求不断升级与深化。因此，在可以预见的未来，中国住房市场不会出现断崖式的需求崩溃，但有可能会出现重大结构性调整。