房地产市场拐点已基本确立 楼市进入空间换时间通道

楼市进入“空间”换“时间”通道

传统销售旺季楼市继续“遇冷”，“五一”小长假全国54个城市总成交同比下降32.5%，北京楼市成交创7年最低，表明全国性的房地产市场拐点已基本确立，未来我国楼市将进入一个以“空间”置换“时间”的通道。

当前我国楼市见顶回落，主要是终端住房需求萎缩和居民购买力过度透支这两个因素共同作用的结果。2012年我国城镇人均住房面积为32.9平方米，为1998年的1.76倍，与部分发达国家基本持平，已实现了居住面积的跨越式提升。考虑到我国人口密度大而土地资源稀缺的实际情况，未来人均居住面积继续大幅提升的空间已经非常狭小，且我国人口老龄化日益加剧，终端住房需求将陷入实质性萎缩。同时，过去十多年城市住房价格持续过快上涨，已经过度透支普通居民购买力，加剧社会财富向一线城市、中高收入群体流动，限制普通居民购房能力提升，并明显影响到楼市去库存的进程。截至2014年3月末，我国商品房待售面积达5.22亿平方米；前三季度全国房屋新开工面积为2.91亿平方米。未来一段时间，我国楼市去库存压力将会显著增大，房价见顶回落趋势已经不可阻挡。

而楼市见顶回落将对地方经济治理提出新要求。一是“土地财政”不可持续。在楼市见顶回落阶段，必将引发地方政府土地出让收入大幅减少，土地价格也会明显下降，“土地财政”模式将面临前所未有的新挑战。二是地方政府债务风险加快暴露。据审计署公告，截至2013年6月末，我国地方政府负有偿还责任的债务为10.88万亿元，或有债务7万亿元，其中相当部分债务的偿还仍依赖于土地出让收入。随着未来地方政府土地出让收入增长的减缓，地方政府债务风险暴露可能性显著增大。三是地方经济发展模式将面临巨大变革。在新的历史阶段，过去我国地方政府以“土地财政”为支点撬动大规模基建投资的地方经济发展模式将走到尽头，而简政放权、激发民间活力、维护经济生态环境、提升经济发展质量将不可避免成为未来地方经济发展的主流思路。

最近一段时间，若干城市松绑住房限购政策。这是房地产市场分类调控政策的必然要求，与“救市”并无实质关系。目前看，我国楼市还没有进一步演化到崩盘的地步。即使出现崩盘征兆，行政干预措施完全退出也无济于事。关键是当前的房地产市场环境已经变了，市场参与主体是否还能适应？

显而易见，部分地方政府还难以真正适应楼市运行新阶段的挑战，转变地方经济发展模式更是任重而道远。特别是在当前地方稳增长压力不断加大的现实环境下，思维定势和路径依赖短期内将左右地方经济治理轨迹。客观分析，地方政府在短期内完全摈弃“土地财政”，既没有可能，也不现实。但要未雨绸缪，逐步减少对土地出让收入的依赖，将更多的精力与经济资源放在关键性的基建投资项目，加大简政放权力度，进一步激发民间创业激情与活力，帮助小微企业更好发展，努力提高财政资金使用的效益。

但不管怎样，当前我国楼市空间的调整，必然迎来长时间的稳健运行。