京沪换房焦虑族：房价会像想象中一样涨得停不住吗？

　　一线城市楼市繁花似锦，于是作为市场上的三大经济主体，政府、企业与个人，多将楼市问题的注意力放在了三四线城市的巨大库存上。的确，眼下房地产的区域性过剩正影响楼市的健康发展，累及中国经济稳定增长，威胁金融安全。相对三四线城市，一线城市则显得安全得多。2月2日，中国央行在其网站发布一则通知宣布，在不实施住房限购措施的城市，银行对首次购房者贷款的最低首付款比例可从25%下浮至20%。这一新政排除了五个非限购的城市，北上广深与三亚，这些城市仍需行政手段干预需求，自然也与高库存保有安全距离。

　　正是因为如此，房企过去两年间争相喊出战略性回归一线城市的口号。

　　但一线城市供给结构问题带来的企业与购房者的焦虑也正在发生。来自克而瑞研究中心的最新统计显示，上海和北京最受欢迎的改善型户型面积在144平米至220平米之间，上海的改善需求套均价在600万元至990万元;北京的套均价在440万元至735万元之间。而这类房子的供给情况又如何呢?据亚豪机构观察，从去年成交的住宅用地情况来看，由于竞自住房面积已成惯例，在房企争夺之下多宗地块出现全部竞建为自住房现象，而剩余极少数纯商住宅部分价格被推升至畸高。在此背景之下，北京住宅市场自住房与豪宅占主导的二元模式将进一步明确，而适合中低端刚需及改善型的纯商项目不断减少。

　　亚豪机构副总经理任启鑫就曾指出，受到土地成本推升的影响，2015年北京住宅市场豪宅化的倾向已经出现，2016年这一特征将更加明显，而基于高端项目的特性，2016年房企在北京的推盘节奏将进一步放缓，预计在今年3月销售季正式开启之后，月度最高开盘量将继续维持在30个左右，北京楼市逐渐进入“少而精”的销售阶段。

　　新房豪宅化，中高端改善型二手房相应越来越抢手，在价格上呈现豪宅化，因此形成了新房单价扎堆超10万，二手房单价扎堆超6万的局面。一位年轻的知名经济学者春节前对记者说，随着负利率持续，股票等投资渠道回报走低，信托兑付风险加大，春节后北京改善型二手住宅还将继续上涨，未来四环内130平米左右的中高端住宅，1000万元内的房源会逐渐减少。

　　这正是面临三代同堂的“夹心层”们焦虑的原因。大城市、好地段、好房子供给稀缺，强劲的需求推高了价格，这本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂欢背后，一方面一些产品供给过剩，一些需求由于交易成本过高得而得不到释放;另一方面，企业和购房者的杠杆也正在加大。即便是几家企业组成联合体拿地，随着京沪高价地身价不断刷新，顶豪集中入市后去化压力加大，拿高价地的风险也在累积。去年10月，就曾传出有华南房企与北京央企联合摘得北京土地后，单方面想要退出，留下合作方不知是单独接手全盘，还是等待另一位“下家”登场，项目运营计划都得推倒重来。与此同时，投资客的杠杆也在加大。亚豪机构市场总监郭毅对《第一财经日报》记者举例称，以房价领涨的深圳为代表，投资客再度进入楼市，并在各种金融产品的助推下，加大了购房资金的杠杆率，这意味着房地产市场和金融范畴的危害开始堆积。对此，穆迪认为，由于中国经济增长放缓，开发商的负债杠杆率依然高企，利润率面临压力以及三四线城市库存水平较高，因此行业运营环境将更有挑战性。

　　对现金流依赖高如房地产，在这样的行业基本面和激烈竞争下，一线城市的项目也不见得能独善其身，能轻松承担起为整个企业充当现金奶牛的重望。

　　“希望房价不要涨太快，祝你们早日换房成功。”火锅局的末了，站起来告别时，A挥挥手，对C夫妇这样说道。

　　而一线城市的房价是否会一直快速上涨呢?也许有一个人的判断可作为参考。今年1月初，融创中国(01918.HK)董事长孙宏斌在上海出席媒体会时说：“北京、上海没法弄，一算就赔钱。”他说，过去他觉得北京、上海什么地都能拿，现在觉得企业要避免掉进高价地的“坑”里面。

　　“现在房地产市场风险很大，尽管利率越来越低，但利率不会永远下降。2011年前后出现的房地产低谷也表明，房价不可能像大家想象的一样一涨起来就停不住。”