2016年住房市场整体回暖基础不稳 分化或将趋于严重

　　虽然金九成色不足，但10月份、11月份住宅市场成交明显上涨，成交量整体回暖带动全国房价呈现上涨走势，楼市出现了暖冬，特别是一二线城市楼市总体上行。

　　鉴于此，重点房企今年销售业绩好于去年同期，但购地销售比却处于低位。预计，今年四季度重点城市新房成交量有望与去年同期持平，将比今年三季度有所增长。

　　值得注意的是，消化库存仍是难题，尤其商业项目去化问题难以解决。从24个重点城市库存数据来看，多数城市的库存面积微降，部分城市的消化周期已经小有回落，这些城市已经成功压制住了该指标继续增长的势头。

　　按当前市场趋势，重点城市销售市场的活跃仍可维持。然而，从全国房地产市场看，一二线城市市场升温，库存降低，但很多三四线城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险，尤其商业地产库存压力依然非常大。

　　事实上，2011年是中国房地产“供给侧”的拐点。据统计局数据显示，2011年末全国商品房待售面积2.7亿平方米，全国商品房销售面积10.99亿平方米。而截至2015年11月底，全国商品房待售面积6.8亿平方米，全国商品房销售面积接近9.5亿平方米。与2011年相比，库存剧增，销售面积增幅却被远远被甩在库存增幅后面。而截至11月底，我国商品房待售面积已升至约达6.9亿平方米，再创历史新高。

　　值得注意的是，2011年限购等过度紧缩政策出台后，房地产市场出现了两种转变：2010年下半年至2011年，很多大中型开发商逃离被限购的一二线城市，向三四线城市进军，导致这些城市供应量剧增;紧缩性政策连续出台后，2011年下半年，全国楼市趋于降温，其后三四线城市吸纳外来人口能力较弱，市场饱和，而之前拿地、动工的项目仍在源源不断地制造大量房子。尤其一些三四线城市的商业和写字楼项目，消化速度非常缓慢。

　　当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高;三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。在内部结构性过剩严重、外部环境趋于恶化的条件下，如果仍继续原有的“经济房地产化”导向，刺激住房消费以维系高房价与经济高增长，将加重住房结构性过剩。

　　从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。预计，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。