成都成熟社区商铺投资案例分析 专家支招选铺诀窍

　　目前，快速发展的社区型商业业态，在成都已经形成独有格局并自成天地。不仅使它避开了大量大型商业综合体所带来的供应过剩，也令它在零售业备受电子商务冲击的今天，站稳了脚跟。不过在社区商铺大行其道的今天，仍有一些问题值得我们反思———买了核心区域的社区商铺10年却租不出去，租金一路走高开发商却不赚钱，成熟社区商铺的高租金让商家们苦不堪言，退铺潮显现……在社区商业这块大“馅饼”中，原有的“口味”和“做法”已经不能满足日新月异的零售商业变化，社区商业突破原有的弊病势在必行。

　　案例1

　　三圣乡刚需商铺：投资者成功 开发商失败

　　去年，成都商报曾经以“寻找成都钢铺”为主题对三圣乡板块儿的社区商业经营状况进行过细致的走访和翔实的报道，三圣乡社区商业的传奇让不少投资者艳羡。比如锦江城市花园的社区商铺最早的单价不到1万元，而现在租金高达每月300元/每平方。然而对于开发商来说，这种社区商铺开发显然是失败的———一是商铺卖便宜了，二是暴露出该区域商业规划的严重不足。

　　合能地产成都公司营销副总监姚女士指出，就以合能自身开发的锦江城市花园为例，总共近60万方的体量，近8000住户却只有1万方左右的商业，首先整个项目的商业配比本身就不足；其次，尽管随着后来商铺的价值在这个区域开始得到凸显，但开发商拿到地之后其用地要求已经受到硬性要求，商业配比是确定了的，所以尽管这时看到了商铺的巨大价值空间，但又无法在商业配比上有大幅增加，开发体量不断增加而商业配比始终恒定，所以出现了这种投资者赚钱，开发商不赚钱的奇怪现象。“对于投资者来说，锦江城市花园的成功更多是源于它的特殊性，它的成功既不是引进了大量品牌商家，也不是因为有很好的业态规划，而是商业资源的稀缺。锦江城市花园一期交房时，除了我们的社区底商，方圆两公里内没有其他商业。所以这是一个特例，很难说有借鉴意义。”

　　点评：新港地产总经理张月认为，对于投资者来说，锦江城市花园的投资案例是不能复制的，“这个案例本身带有太多不确定的因素，对于投资者来说成功可能是偶然。但是前瞻性的眼光在任何情况下都是必需的，未来的社区商业如果只停留在传统底商，只会越来越落后。社区底商能满足现状，但未来的机会更多地会留给大中型的购物中心。随着区域人口基数不断增大，区域消费需求必然会越来越多样化，由追求生活便利走向追求生活质量，这种变化必然要求社区商业进行新一轮的升级。比如三圣乡区域内这么大的人口量一直要靠社区底商显然是无法满足社区居民的高质量消费需求的，所以据说永辉超市将在三圣乡开一个最大的商业旗舰项目就是对这种需求的一种暗合。”

　　案例2

　　20平方米核心商铺，十年无人问津

　　“我2003年就买下这个20平方米的商铺了，到现在都没租出去。”说起自己在海椒市摩根中心对面的商铺，刘先生满是懊悔。他介绍，这个海椒市与锦东路交叉口的美食广场，地理位置和交通都十分优越。目前，就美食广场这块儿的商铺每月每平方米能租到200～300元，售价也在每平米10万元左右。在本区域这么好的商铺租售行情下，刘先生这个铺子居然十年来一次都没租出去过，并且刘先生这个20平米商铺的整体挂牌出租价仅为1000元每月。原来，刘先生的铺子位于二楼。刘先生当时买商铺时，开发商介绍二楼位置是规划一个露天广场式的休闲中心，但后来这个区域被孔亮火锅整体拿下，规划成了自己的门店。而刘先生买的这个商铺恰恰就在新规划门店的背面，大量的人气从孔亮火锅前门吸入，而仅仅几米之隔的刘先生商铺瞬间成为一个死角。总结自己投资失败原因时，刘先生表示，“怪我没有仔细去了解实际情况，才使得自己现在遭遇这种尴尬。投资买铺前一定要充分进行市场调研和实际情况摸底，不要偏信开发商的片面说辞，前期做好相关工作，不要到出了问题才去到处找人了解早该知道的细节。”