年末土拍“未拍先热” 万科中海等20余家房企枕戈待旦

　　苏州楼市的火热离不开土拍助力，继9月29日土拍之后，11月24日年内第六次土拍大战又将打响。作为年末最后一场土拍，此次共挂牌出让22宗地块，其中位于吴中城南、木渎、城北高铁新城、新区浒墅关等区域的地块，未拍先热，广受关注。

　　据知情人士透露，距离土拍不到24小时的时间内，地块已吸引了包括中海、万科、新城、金辉、首开、中锐、碧桂园、招商、旭辉、蓝光、金地、阳光城、龙湖、南山、建发、弘阳、朗诗、金科、雅戈尔、华润、中南以及鑫苑等20余家房企报名参与竞拍。

　　本次土拍热点地块意向开发商：

　　苏地2015-WG-36号(木渎南地块)：万科、中海、招商、金地、龙湖、碧桂园、首开、旭辉、新城、蓝光、正荣、金辉、金科以及中锐等超14家房企报名。

　　苏地2015-WG-43号(高铁新城地块)：招商、建发、金地、新城、蓝光、万科、弘阳、碧桂园、金辉、中海、阳光城、朗诗、正荣、金科以及中锐等超15家房企报名。

　　苏地2015-WG-49号(通安地块)：万科、碧桂园、绿地、金科等房企报名

　　苏地2015-WG-29号(大华市场地块)：中海、金辉、蓝光、朗诗、招商、新城、万科、金科、中锐、中南、龙湖、金地、首开、碧桂园等14家房企报名。

　　苏地2015-WG-41号(黄桥地块)：招商、新城、金科、雅戈尔、中锐、旭辉、中海、碧桂园等8家房企报名。

　　苏地2015-WG-47号(浒关大润发地块)：新城、万科、南山、弘阳、金辉、招商、旭辉、蓝光、阳光城、碧桂园等近10家房企报名。

　　热点地块实探

　　吴中主城区地块出让 起拍楼面价最高

　　苏地2015-WG-29号地块位于城区太湖西路北侧、龙西路南侧，为城镇住宅用地，面积41010.7平米，容积率大于1小于等于1.9，起报总价65617万元，起拍楼面价8421元每平米，是此次出让地块中起拍楼面价最高的地块。

　　据房掌柜现场实探，这宗“最贵”地块位于吴中城区向南核心地段，配套方面，沧浪新城板块配套及吴中区政府城区配套均在1.5公里范围内，区域内有吴中区实验小学、苏苑实验小学、城西中学等丰富教育资源;更有新苏国际购物中心、丽丰商业广场、德合国际商场和刚刚开业的世贸广场等，而大运河南面即将开业的吴中万达广场将辐射到石湖西路整个片区。四周公交地铁通达全城，出行非常便捷。

　　除了配套醇熟，地块南面有五龙桥公园、运河风光带、健身步道、京杭大运河等市政绿化项目，环境优美。随着近年来政府对运河风光带的改造，繁华初显，未来将吸引更多人口导入。

　　另外，地块周边有典雅花园、吴中名邸、盘蠡花园、美之国花园等成熟小区，人气十足。房价方面，典雅花园目前售价12000元/平方米，吴中名邸目前二手房均价在11300元元/平方米，盘蠡花园二手房价格在13000-14000元/平方米，总体上区域内二手房价格维持在12000元/平方米。

　　区域内还有颐和湾花园、中天和景苑、世茂石湖湾、朗诗东吴绿郡为数不多的在售楼盘。其中，与地块一路之隔的颐和湾花园目前售价20000元/平方米，运河以南世茂石湖湾均价在13500元/平方米，中天和景苑均价在11000元/平方米。

　　中原地产上海公司市场研究高级经理卢文曦认为，目前区内新房为数不多，项目竞品少，以目前8421元的起拍楼面价来计算，日后售价预计在17000元/平方米以上，或将打造成区域标杆产品。而目前苏州楼市整体向好，临近年末，未完成拿地指标的房企会竭尽全力冲刺目标，在吴中区所推出的12宗地块中，该地块无论在区域均优于其他，或引发房企再度哄抢。

　　由此可见，作为土拍地块中起拍楼面价最高的地块，其将以优越的地段与环境资源成为项目的最大卖点。

　苏地2015-WG-29号地块

　　高铁新城地块 “价格危机”与“规划利好”并存

　　高铁新城向来是市政府重点打造的区域，此次相城区挂牌出让的苏地2015-WG-42、43号地块位于苏州北站南东西两侧。虽同属高铁新城板块，42号地块配套相对成熟且更靠近地铁2号线，其与43号楼面价相差1000元每平。值得关注的是，43号地块东侧将兴建九年制中小学，学区房优势或成项目日后销售亮点。

　　从目前区域内楼盘的销售情况来看，环秀湖花园、金科观天下、建发中央天城成为版块内在售主力楼盘，均价在9500-10000元每平。从拿地价格来看，彼时中泱天成和金科观天下拿地楼面价分别为3117元/平、3208元/平，时隔一年，将出让的42、43号地块起拍楼面价均在3000元/平以上，预计成交楼面价将翻两番。

　　业内人士分析，高铁新城目前人口流动较少，日后大幅度涨价的可能性不大，此次出让的两宗地块日后产品售价相对周边竞品利润点将大大降低。另外，目前区域内在售楼盘客群主要来自常楼、胡巷、北桥等周边城镇，经过一年的开盘加推，已消耗大部分客源，产品同质化，后期销售或深陷价格战。

　　虽地块日后项目销售或面临“价格战”，但板块发展一直处于上升阶段。区域内圆融购物中心、高铁北站商业中心等商业综合体已相继建成。8.21土拍，高铁新城还收获3宗商服用地，总成交金额1.43亿元。板块内南师大附中开始建设，短缺配套补齐。交通方面，除了有苏州轨道交通2号线、7号线和市域S2线。规划显示，至2020年高铁新城片区人口规模达到约24万人，各项配套并进，人口导入，区域规划利好或成房企进驻板块的最大动因。

苏地2015-WG-42

   金枫路地块再度待嫁 命运几何?

　　本次推出的地块中，最受关注的地块是苏地2015-WG-36号地块，据房掌柜了解，该地块早在2013年便挂牌，以7329元/m2的楼面价被正荣收入囊中。后来退地，正荣回应：“只是出于公司局部战略调整。”

　　房企在苏州退地已不是首次，此前的2014年，金地首次进驻苏州所拿吴中丽丰广场北面地块因规划容积率问题被周边居民投诉阻挡阳光，不得已退还地块。而后被中南以5.05亿竞得，楼面单价为13969.79元/平，成为吴中高价地。

　　此番苏地2015-WG-36号地块再度挂牌，起拍总价从之前的8.37亿变成了8.5亿，起拍楼面价从3933元/㎡上涨至6000元/㎡，容积率则从之前的≤3.0变成了≤2.0。据悉，龙湖、招商都有意向拿下此地，至于后续该地块命归何处，拭目以待!

    浒墅关成土拍大战场 47号溢价率或创新高　　

　　而被誉为最优地块的苏地2015-WG-47号地位于高新区浒墅关开发区兴贤绿化地北、文昌路东，相比于高铁新城和通安镇等地块，该宗地块的优势较为明显。周边配套较为成熟，正对面就是大润发，西北侧为兴贤商业广场，还有旭辉上河郡和文昌花园沿街等零散商业。除此之外，中国银行、苏州银行，高新区文昌实验小学、浒墅关中小学也在附近，基本上能够满足周边居民的日常所需。

　　据了解，多家开发商已经对该宗地块进行了考察。吸引房企的关注的不仅仅是配套成熟，交通便捷这些“先天因素”，还有浒墅关承接园区和高新区因高房价而逃离的刚需置业者。一些提升配套，目前也正在建设之中，永旺梦乐城、宜家等都在如火如荼地建设之中，地铁3号线也在2019年正式通车，这些配套建设将大大提升浒墅关的区域形象。

　　业内人士认为，浒墅关的刚需性客流非常巨大，从周边项目恒基旭辉城和南山柠檬城的成交量，可以见得。但是浒墅关受区域环境以及产业影响，该区域里面得楼盘价格都不高，均价基本上在10000元/平米。

　　与此同时，该宗地块干净，周边交通配套也相对完善，可享城铁新城的日后配套，但是地块周边目前在修路 ，展示环境相对较差，预计成交楼板价在5000-6000元/平米。

　　据业内人士透露，旭辉和碧桂园对该宗地块意向较大。浒墅关算是旭辉苏州的“大本营”了，在浒墅关深耕多年，对区域了解的较为透彻;碧桂园在吴江、常熟和张家港均有项目，今年的拿地计划尚未完成。到底花落谁家，当巨无霸撞上最有潜力地块，又会引发何种化学反应?敬请关注房掌柜后期报道。