养老地产蛋糕诱人 盈利模式让涉足者们困惑不已

　　种种迹象表明，养老地产已被众多房企、险企视为企业未来又一掘金点。然而，经过5年探索，如何盈利却让涉足者们困惑不已。

　　从2008年开始，万科、保利、绿地、首创、华润等20多家房企相继进入养老地产项目，如今这些项目已竣工并进入运营期。曝光率较高的有保利北京西山林语和熹会，万科北京房山试点的“万科幸福汇 ”，远洋地产在北京亦庄打造的椿萱茂·凯健等。

　　不过，保利、万科相关项目负责人均表示，养老地产项目在关于适老化的设计建设方面已不是问题，问题是后期的医疗、护理等服务配套还跟不上，这已成为众多养老地产的一大软肋。

　　事实上，养老产业既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险（放心保）、服务等各个层面资源的系统工程。

　　中国城市规划协会副秘书长、洲联集团总裁赵云伟认为，当前的养老地产是“丛林中的探索”，呼声高亢，但对养老地产的清晰定位远未完成，先行者只能慢慢摸索。

　　来自世联地产的调查表明，当前中国养老地产的开发模式主要分为三种：隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住；会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式；养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。

　　收费模式也是五花八门，总结起来不外乎产权制、会员制、抵押制、租金制、月费制等。“不管哪种模式，都还不是盈利模式。”南京吉合田市场营销策划公司总经理石旭升表示，很多开发商大多是从战略上放弃短期收益而着眼于长期利益，或者作为商业住宅配套的一个亮点。

　　不同于以往的拿地、建设、销售这种短周期盈利模式，养老地产是长期持有运营模式。北京一养老地产项目副总经理直言，“如果说以往我们是在卖房子，那么在养老地产项目里，我们就是在卖服务，靠服务赚钱。”

　　一方面是微利模式，一方面是动辄数十年的运营周期，对现金流要求颇高的房企如何“笑到最后”？汉嘉地产顾问董笑虎认为，养老地产如果要实现盈利，就必须提高管理档次，面向“生活独立、财务独立、新消费理念”的老人客户，否则长期运营必然会遇到困难。

　　据中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦介绍，2013年底，我国60岁及以上老年人口突破2亿人，蕴含养老商机达到4万亿元，到2030年有望增至13万亿元。企业角逐养老地产因为这是块诱人的蛋糕，但如何盈利则是涉足者必须考虑的问题。