众多房企扎堆进军养老地产 盈利模式亟待破冰

　　时代周报记者梳理发现，尽管市场里已出现学院式、会员制、社区物业、保姆式等繁多的养老地产模式，但大家都还在“试水”，还没有哪家企业敢拍胸脯说，已找到服务与盈利间的支点。“盈利模式的不成熟，养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失，已成为房企发展养老地产的最大掣肘，”同策机构研究总监张宏伟对时代周报记者介绍道。

　　“在各路资本疯狂涌进的当下，养老地产的运营、盈利模式却尚未找到合适出口，”中国老龄产业协会理事乌丹星也表示，国内很多的养老地产存在同质化问题，在内容上有缺陷，现在地产虽然冲在养老产业前面，但后续问题和困境也很显著，比如缺政策、缺资金、缺运营、缺盈利模式以及缺供需吻合政策人才等。

　　“养老地产正处于看上去很美，执行却很难的阶段，国内还没有找到很好的盈利模式。我们鼓励地方积极尝试，但这需要很长的路要走。”万科总裁郁亮也如是说道。

　　宋广菊也坦承，养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房企的短期盈利生存模式天然不符，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。在此情况下，保利将养老地产的盈利模式定位为“微利”。盈利路径是这样的：短期，投入阶段，通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;中期，用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡;从长期来看，用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平，打通金融通道、实现REITs上市。

　　在有着欧美各国养老行业多年研究经验的清华大学博士王勤看来，目前，国内高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。这是很多开发商无法盈利的一个重要原因。

　　事实上，一个明显的现象，国内企业在进入养老产业时不约而同地选择了“高端”， 这只能形成一种供需错位。

　　王勤指出，真正要做养老的企业，目前还在不断试错的过程当中。养老产业要迎来大发展，从人口的计算上，有5-10年的过渡期，眼下这个行业已有很多重复投资。