政策红利后楼市收窄迎来变局 资金向二三线城市转移

政策红利收窄后的楼市变局

预计一线城市楼市此轮回调期将超过6个月，房价或将回调10%至20%；重点二三线城市 库存消耗过快，而短期内补库存可能性不大，因而平稳向上是下半年大趋势。其他二三四线城市，“去库存”依旧是主基调，加上地方政府对楼市的依赖、扶持力度也大，行情很可能不温不火。

楼市显现回调迹象。据监测，28个主要城市楼市新房成交量上周环比平均下降23.2%，这是今年以来第一次周环比全部下滑。其中，一线城 市平均降幅27.4%，北京下降30.0%、上海下降17.2%、深圳下降31.1%、广州下降37.8%；二线城市降幅20.9%；三线城市下降 35.1%。中原地产数据显示，4月上旬54个城市合计签约住宅9.76万套，环比3月11.28万套下降了13.5%，其中一线城市回落显著，跌幅 18%。

某研究院比较了“沪9条”实施前后四周上海的楼市变化，新房成交面积和价格降幅分别为56%和4%，部分区域（如虹口）降价幅度达29%。与 上海同一天（3月25日）发布调控新政的深圳，“量价齐跌”态势更显著。新房成交面积连续6周下滑，降至去年以来除春节外的新低，新房均价从年初的每平方 米5.1万降至4.6万。4月以来，深圳二手住房成交面积环比连续2周下跌，跌幅近50%，七成业主降低放盘价，降幅在5%至10%。

冲高后回落，是主要城市楼市“降温”的主因。今年一季度，可谓楼市二十多年来最热闹的“小阳春”。据监测，一季度50个城市新房月均成交 3100万平方米，同比增长近50%，创历史纪录。其中，3月单月成交4400万平方米，近乎1、2月成交（2503万平方米）的2倍。一季度监测城市均 “放量”上攻，一二三线城市新房成交同比分别增长27.6%、58.2%和60.6%。成交放量带来价格快速回升，3月百城住宅均价11303元，同比上 涨7.41%，又创历史最 高纪录。

春节前后密集的政策“红利”（降准、首付比2次下调、契税营业税减免等）是主要城市一季度楼市热闹的“推手”。此轮楼市回升起始于2014年 “9·30”新政，政策激励（包括货币政策）是主要手段，改善型需求是入场主力。到目前为止，主要城市楼市已连续回升18个月。2015年，50个城市楼 市成交量增长21%，今年一季度再增长50%，冲高后回落有必然性。

政策“红利”触及天花板是楼市“降温”的另一原因。今年1、2月，忌惮于人民币贬值预期下资本外流，降息空间迅速收窄；3月，人民币汇率趋稳， 外汇储备转而回升，降准预期降低。同时，CPI进入“2时代”，猪肉、蔬菜价格创新高，降息空间全面收窄，货币环境对楼市的支撑力度也在下降。同时，近期 金融监管部门加大了首付款来源的监管力度，中介、小贷公司及P2P平台等楼市首付“场外配资”被叫停，投机炒作也开始退场。

除货币环境外，楼市利好政策也在收窄。一方面，房贷最 低首付比已降至20%，进一步下降空间逼仄。同时，借助杠杆炒作频繁，加上各界对于楼市加 杠杆有质疑，3月以来，包括“环京县”、上海周边、广深周边等二三线城市，已将最 低首付比从20%提至30%，沪深降杠杆幅度更大；另一方面，京沪穗深周 边二三线城市，成了楼市新的“风向标”。3月，房价上涨TOP 10城市中，东莞、惠州、苏州、昆山排在前4位。而南京、苏州、东莞、惠州以及廊坊都在收紧 楼市政策。

随着一线城市政策收紧，资金开始向三大都市圈内二三线城市转移，但投资炒作行为泛滥，东莞和惠州70%的房子被深圳人买走，其中90%是投资 客；“环京县”特别是“北三县”（三河市、大厂县、香河县）房价之所以在一年内翻番，投资客推动是主因。据悉，沪浙苏投资客已从苏州、杭州、南京等高房价 区域转向了价格“洼地”的无锡、南通，无锡今年47%的房子被外地人买走。