桂林房地产市场“金九银十”落空 商品房销售下降幅度加快

　　据初步统计，1-9月桂林市房地产开发经营投资共完成260.72亿元，同比增长6.1%，增幅比上半年回落11.7个百分点，增幅已经连续五个月处于回落之势。商品房销售面积与销售额下降的态势没有得到改善，待售面积居高不下、资金来源趋紧等问题仍然困扰房地产企业的投资和发展。

　　一、房地产开发经营的主要特点

　　(一)五城区投资总量下降、十二县区市投资总量增长

　　1-9月，全市房地产开发经营完成投资260.72亿元，同比增长6.1%。其中，五城区房地产开发经营完成投资67.98亿元，占全市完成投资的26.1%，同比下降13.1%。雁山区因去年的基数小投资增长幅度较大以外，其余的四个区都呈下降趋势。其中,象山区、秀峰区、叠彩区分别下降47.2%、29.9%和25.8%。

　　十二县区市共完成房地产开发经营投资192.73亿元，同比增长15.0%，但发展及不平衡。阳朔县增速高达15倍，其主要靠近17亿元的土地费用强力拉动;龙胜县增长速度也高达6倍多，其主要是去年基数较小;兴安、全州、荔浦和灵川三县一市增长速度分别为132.3%、73.3%、33.4%和7.0%;临桂、永福、灌阳、平乐等县区房地产开发投资呈下降趋势。

　　(二)土地费用仍是拉动投资增长的重要因素

　　1-9月，全市房地产开发投资土地费用共完成54.91亿元，同比增长84.4%，占全部房地产开发投资的21.1%，拉动房地产开发投资增长10.2个百分点。也就是说整个房地产开发投资的增长全部是由土地费用的增长而拉动的。

　　从区域看，五城区土地费用17.40亿元，同比增长8.6%，拉动全市房地产开发投资增长0.5个百分点;十二县区市土地费用37.52亿元，同比增长172.9%，拉动全市房地产开发投资增长9.7个百分点。其中，阳朔县的土地费用高达16.99亿元，占全市土地费用的30.9%，占十二县区市土地费用总和的45.3%，拉动全市房地产开发投资增长6.7个百分点。

　　(三)商品房住宅投资快速增长，其他投资下降

　　按投资的用途分，全市1-9月用于商品房住宅建设的投资达212.42亿元，占全市房地产开发投资的81.5%，同比增长13.7%，处于快速增长的态势;用于办公楼房建设的投资只有0.38亿元，同比下降78.5%;用于商业营业用房的投资为25.75亿元，同比下降11.3%;其他房屋投资22.16亿元，同比下降21.1%。

　　(四)商品房销售持续下降、待售面积居高不下

　　今年以来，全市商品房销售面积、销售额从年初到现在持续下降，房地产市场到9月依然没有复苏的迹象。商品房待售面积居高不下，房地产开发商希望看到的“金九银十”并没有出现。房地产开发投资虽然在土地费用增长的拉动下维持增长，但商品房销售市场上的惨淡状况，表明了房地产开发已步入了步履维艰的境地。

　　1-9月，全市商品房销售面积425.26万平方米，同比下降8.0%，降幅比上月收窄了4.7个百分点。实现商品房销售额257.66亿元，同比下降12.6%，降幅比上月收窄5.3个百分点。

　　从区域看，临桂区商品房销售面积和销售额的下降是影响全市下降的重要因素。1-9月，五城区完成商品房销售面积98.37万平方米，同比下降16.2%，实现商品房销售额85.39亿元，同比下降19.5%。

　　十县一区一市完成商品房销售面积326.9万平方米，同比下降5.3%;实现商品房销售额172.28亿元，同比下降8.8%。其中，临桂区完成商品房销售面积157.09万平方米，同比下降15.0%，影响全市商品房销售面积下降6个百分点;商品房销售额88.93亿元，同比下降19.3%，影响全市商品房销售额下降7.2个百分点。今年以来，商品房待售面积居高不下，一直维持在150多万平方米以上，9月份仍高达150.46万平方米，同比增长41.4%。全市2-9月商品房销售面积、销售额及待售面积情况如下表。

　　(五)房地产开发商信心不足、新开工面积下降幅度较大

　　受疫情和销售连续下降的影响，房地产开发商信心不足，房地产新开工面积下降幅度较大。

　　1-9月，全市房屋施工面积2415.08万平方米，同比下降5.6%。其中，五城区房屋施工面积470.88万平方米，同比下降8.4%;十县一区一市房屋施工面积1944.19万平方米，同比下降4.9%。在房屋施工面积中，全市新开工面积444.12万平方米，同比下降29.2%，降幅比上月收窄1.1个百分点。从区域看，五城区新开工面积81.86万平方米，同比下降3.9%;十县一区一市新开工面积362.24万平方米，同比下降33.2%。其中，临桂区新开工面积123.21万平方米，同比下降54.6%，下拉全市新开工面积23.6个百分点。

　　(六)房地产开发投资国内贷款下降、资金来源趋紧

　　1-9月，房地产开发投资上年结余资金135.52亿元，同比下降27.6%。本年到位资金335.60亿元，同比下降3.1%。在本年资金到位中，国内贷款到位45.58亿元，同比下降30.5%;自筹资金到位93.54亿元，同比增长26.9%;定金及预收款106.54亿元，同比下降11.6%;个人按揭贷款73.81亿元，同比下降0.9%。其他资金16.12亿元，同比增长35.7%。各项应付款119.63亿元，同比增长34.1%;其中，应付工程款达73.30亿元，同比增长27.6%。

　　二、存在的问题

　　(一)销售不畅、房地产市场不活跃。部分购房者持币观望，等待降价。房地产开发投资到位资金下降、应付工程款大幅增加，将影响房地产开发投资的后续投资进度和新项目顺利开工。

　　(二)房地产开发资金紧张，银行贷款趋紧。房屋待售面积居高不下、商品房销售面积下降严重影响房地产开发企业的资金回笼，不利于房地产市场的正常发展，应引起有关部门的高度关注。

　　(三)重点区域临桂区商品房销售降幅较大。

　　三、建议

　　(一)政府在土地、税收上应给予房地产开发商更多优惠政策。房地产开发商在价格上适当让利，以促进商品房的销售，有效加快资金回笼，促进房地产开发投资健康发展。

　　(二)给予临桂区更加优惠的商品房销售政策，促进临桂区的商品房销售，以带动全市的商品房销售。

　　来源：桂林统计局