房企大佬纷纷逐鹿一线楼市 融资成本降低或成为主因

　　昨日，恒大地产、龙湖地产、融创中国、绿城中国纷纷发布了2015年年报。

　　《第一财经日报》记者综合近期发布的房企年报发现，这些上市房企去年出现了两个变化，一方面，从区域而言，各家公司更加聚焦一线城市，二线重点城市也成为抢占的重点;另一方面，由于去年国内公司债成本走低，一些公司选择以“内债”替换“外债”，以此降低融资成本。

　　抢占重点城市

　　2015年，中国货币政策趋向宽松，利率降低，一线楼市价格随之上升，2016年春节前后，北京、上海、深圳三城房价出现“跨年上涨”的现象。针对一线城市的市场前景以及房价是否存在泡沫的问题，各家公司判断不一，但不少公司都选择关注一线城市或者二线重点城市。

　　此前主要聚焦三四线城市的恒大地产，近年将目光投向了北京等一线城市。该公司昨日发布的年报显示，截至去年底，恒大已进入全国162个城市，其中一二线城市项目有205个，占比55%，一二线城市土地投资额占比达72%。财务指标方面，年报显示，恒大去年营业额为1331.3亿元，同比增19.5%，净利润为173.4亿元。根据恒大董事局主席许家印昨日在业绩发布会上的说法，去年，该公司基于对今年市场会走好的判断加大了土地储备力度，预计今年全国楼市量价齐升，库存减少。2013年，恒大正式进入北京，目前有包括东坝高端项目恒大华府在内的7个项目在售。

　　2013年前后在北京拿地积极的融创中国，2015年则有意减少了在北京、上海等一线城市的买地力度。融创中国董事局主席孙宏斌今年年初曾对包括本报在内的媒体表示，一线城市仍有机会，但土地价格过高，相反，他认为一些二线城市值得关注。孙宏斌在昨日举行的融创2015年业绩发布会上继续称，虽然有调控，但一些好的市场依然会有发展空间，而这也不会影响公司的战略判断，2016年融创仍会积极关注土地市场的好项目，并且会努力进入厦门、广州、深圳几个城市。

　　融创中国年报显示，该公司2015年合同销售金额为682.1亿元，同比增长3.6%，毛利为28.6亿元，同比减少14.8亿元。对此，融创中国解释称，毛利率下降主要是由于毛利率较高的物业接近尾盘而交付面积下降，导致来自该等物业的销售收入占集团物业销售总收入的比重下降，从而拉低了整体平均毛利率;以及占本年度总收入比重较高的物业交付(主要集中在天津及重庆地区)的平均销售价格，受当地房地产市场波动因素的影响而低于预期水平。

　　以做高端项目见长的龙湖地产，其区域策略简言之是聚焦一二线城市。该公司昨日发布的年报显示，龙湖地产2015年合同销售额545.4亿元，同比增长11.2%，创历史新高，营业额474.2亿元，归属于股东的净利润89.9亿元，投资性物业收入同比增61.5%，核心净利润69.5亿元，同比增长5.1%。本报记者查阅年报发现，2015年龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域的合同销售额占比分别为36.5%、27.8%、25.7%、8.9%及1.1%。经粗略计算，该公司一线及重点二线城市销售额贡献比高达77%，与2014年相比提高了3个百分点。

　　绿城中国2015年收入为260.5亿元，较上年的320.49亿元减少18.7%;毛利为54.2亿元，较2014年的81.3亿元减少33.3%;净利润为12.6亿元，较2014年的32.1亿元减少60.8%。绿城方面解释，交付物业销售面积从2014年193.7万平方米降低至161.1万平方米，导致其收入下滑。绿城在三四线城市的部分项目销售也影响了其利润情况。绿城中国行政总裁曹舟南透露，未来绿城明确了北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉等15个城市作为战略发展的重点核心城市。

　　融资成本下降

　　房地产开发是典型的资金密集型的行业，对融资成本极为敏感。几年前，房地产企业，特别是中小房企出现了融资瓶颈，信托等融资渠道成本一度高过15%。然而，去年货币政策趋向宽松，加上国内发债环境改善，不少上市公司降低外币借款比例，来降低整体融资成本。