对于房企而言,2020年实在太不好过,前后都是高筑的债台。
据Wind数据显示,今年截至7月21日,房企境外发债规模已经达到416.32亿美元(约合人民币2910.45亿元),超过2017年全年规模,接近2018年全年规模。此外,今年国内地产债的发债规模也达到了3764.63亿元。
也就是说,在半年多的时间里,房企在境内外的发债规模已经达到6675.08亿元。
在发债规模扩大的背后,是房企偿债高峰期的到来。公开数据显示,2020年6月至12月,到期的内地房企美元债已达64只,合计204.37亿美元。
01
过红线的负债率
拆了东墙补西墙,外边再扩一圈墙,这可能是当前房企的日常操作了。
迈入7月,房企目前在海外计划发债的数量已经达到22只,发行规模达到66.15亿美元(约合人民币462.45亿元)。
而房企在7月到期的债务有多少呢?据克而瑞研究中心统计,仅在7月,各大房企就有32笔债券到期,金额共计554.84亿元。
在房地产市场规模扩大化的同时,房企们的债务规模也是越来越大。据了解,在2020年,国内房企债务到期最高的是万科,规模超过600亿元。此外,其他房企的债务规模也在逐渐扩大,逾百亿的不知凡几。
对于房企而言,高负债是业界常态,与行业本身相辅相成。在此前新京报发布的《2019年50强房企资产负债率排行榜中》榜单中,建业地产、中南建设以及中南控股依次位列前三,资产负债率均超过了90%。
一般来说,资产负债率超过80%就被视为高负债率,意味着进入了资产负债率的红线区。公开资料显示,在50强房企之中,超过半数的房企都已进入红线区。
而随着2020年的疫情冲击,房地产行业一度陷入停滞。因此,在此前各家房企举办的年报发布会上,降低负债率已经成为共识,万科更是再度喊出“活下去”的口号。在多家房企的年报发布会上,都把降负债作为未来两三年的目标。
可以说,在降负债这条路上,各大房企难得同心了一回。
这背后,自然是因为债务的不断累积。据贝壳研究院预计,在未来两到三年内,房企的债务置换和融资需求仍将持续扩大,预计2021年下半年的债券到期压力将突破5000亿元,再度迈上一个新台阶。
只能说,不是房企想要降负债,只是债务堆得太多了。
02
创新高的融资规模
随着“房住不炒”的逐步落实,房地产市场降温已经成为不争的事实。
迈入2020年的下半年,已经有宁波、杭州、深圳、南京等多地出台了楼市调控政策。从这一波调控节奏来看,市场趋于收紧已是显而易见。据了解,在深圳市出台新的楼市调控政策后,在接下来的一周里,当地二手房的成交量下跌了48.7%。
降温效果非常明显,以致于周边地区纷纷异动,鼓吹起了临深楼市。按照以往的惯例,深圳按头之后,下一步就应该打击临深楼市了。
对于房地产行业而言,频繁的楼市调控政策出台,对市场会造成巨大影响。
以高周转模式为基础的房地产企业,其核心是预售制度,开发商利用预售和交房之间的时间差,拿到大笔资金进行投资,然后在全国范围内广撒网,继续扩大规模。所以,高周转模式之下的房地产开发有一个非常明显的特征:节奏快。
拿到地的同时,后续的一系列开发都已经列入计划,其中最主要的就是卖房,然后用卖房拿到的预付款去开发别的项目。对于地产公司而言,预付款就是一笔无息贷款。
可以说,在整个房地产开发过程中,钱是最核心的因素,融资能力直接关系到房企的生存和未来。
当然,银行贷款的融资渠道也是必不可少的,毕竟房地产开发所耗费的资金巨大,常常有中小开发商因为资金链断裂而导致项目烂尾。因此,很多购房者更倾向于选择大型房企,最根本的原因就是大型房企的融资能力强,不用担心项目烂尾的问题。
然而随着楼市调控政策的不断出台,房企在国内的融资渠道收紧,因此去海外发行债券也成了这两年房企的首选。在已经过去的2019年,房企在海外的融资规模刷新了历史纪录。据中原地产统计,2019年全年房企在海外融资752亿美元,同比增加52%。而从最新的数据来看,截至2020年7月21日,房企境外发债规模已达到416.32亿美元,超过了2019年同期。
如果不出意外,2020年房企在海外融资的规模将再创新高。
03
结语
在偿债高峰期到来之际,每一个房企都在面临大考。
融资能力强的房企,早在数月前就已经开始发行债券,“凑钱”还债,发债利率也有一定程度的降低;而那些融资能力较弱的房企,就只能通过短期或者超短期融资来偿还旧债,以避免债务违约。
以债还债的手段,其实是把双刃剑,很容易就割伤了自己。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示:“疫情之下,房地产业务受到冲击,叠加偿债高峰,房企整体资金压力相对还是比较大的。多家企业通过借新债偿还旧债,是常规性动作,接下来还有不少房企面临债务到期的压力,预计融资动作也会加快。”
而国内的房企融资渠道正在持续收缩。据统计,在7月12日至7月19日这一周内,房企境内外债券共发行17笔,7家房企共发行8笔境外融资,融资规模合计约24.6亿美元,环比上升67.6%;境内债市上周发债规模下降明显,房企新发行境内债券107.04亿元人民币,环比下跌51.2%。
最近各地加班加点出台楼市调控,为火热的楼市齐降温,融资渠道自然也在其列。对那些想要在境内融资的房企而言,其困难程度可想而知。
可是房企们又有什么办法呢?面对接下来的偿债高峰期,要借的钱还是得接着借。
毕竟,不借钱,就还不上钱了。
2022-02-17 10:31
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