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手握5800万平土储 富力如何玩转“收支平衡术” ?

来源:和讯网   桂林房掌柜  2020-04-07 17:28:14
[摘要]有富力的地方,就有话题流量。

  有富力的地方,就有话题流量。

  曾经的“华南五虎”在“暂缓拿地”、“全民营销”等热搜词中度过了不平静的2019年,尽管各种传闻不断,但全年仍实现营业额和净利率双增长,增长率分别为18%及16%。

  2020年,现金流依然是绕不开的关注点。从暂时搁置买地计划到线上促销持续发力,富力正在谋求收支两端的进一步平衡。

  全民营销促去化

  年报显示,全年公司实现营业额人民币908.1亿元,净利润人民币100.9亿元,增长率分别为18%及16%。全年销售收入、销售面积也实现稳定增长,实现权益合约销售总金额1382亿元,同比增长5%;销售面积约1255万平方米,同比增长23%。销售额中,物业销售营业额796.9亿元,物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元,两者分别增长率为20%、6%。

  而受全球市场波动和新冠疫情影响,富力今年业绩目标定得更为谨慎。2020年,富力锚定1520亿元,仅增长10%。按照富力今年约2700亿元的可售货源推算,只要实现56.3%的去化即可完成。

  在李思廉看来,富力今年的销售目标制定合理。“由于疫情发生得比较突然,(房地产)一季度基本凉菜,三月开始恢复正常。”他预计,房价依然会平稳发展,大部分城市会以稳为主。目前疫情受控,2003年非典过后经济反弹速度快,在全球资金都没地方去的背景下,中国还是很安全。

  对后市的乐观并不能帮助富力卖房,积极卖货才是富力去化的硬核。

  为了对冲疫情影响,富力今年以来推出了史无前例的促销力度。2月15起,富力启动线上卖房活动,优惠措施包括无理由退房、差价补偿和到访奖励等。与此同时,全民营销再度启动。在富力好房App,用户每推荐一个新客户,首次到访奖励100元,最高奖励500元。若推介他人完成购房的奖励,则以现金1万元及1%佣金作为奖励。

  锋面News在年报中获悉,线上卖房启动的7天内,富力已录得近10000套房的销售,去货面积接近100万平方米。富力表示,今年将继续通过富力好房推动销售,以提高业绩及降低营销成本。

  重回旧改战场

  自去年年中李思廉起草的“原则上暂停拿地”手谕流出后,富力在土地市场的拓投动作便备受市场关注。

  2019年全年富力新增权益可售面积约为939万平方米,共38幅土地。同时,2019年富力拿地金额约为244亿元,占销售额18%。

  截至2019年12月,富力土地储备权益可售面积约5800万平米。富力对此表示,目前约5800万平方米的库存,已经足够未来4-5年的开发用途。

  从业绩会上释放的信息来看,富力将在今年延续审慎拿地态度,甚至会更为保守,土地获取来源将以转化旧改土储为重要补充。

  这意味着,“旧改王”富力重新将发展重点回归城市更新这个主战场。财报显示,2019年富力通过三个城市的成熟更新项目转化了179万平方米土储。全年已签约的合作城市更新项目超过了70个,规划总建筑面积超过了7000万平方米,可售面积超过4000万平米。其中,一二线城市的面积占比92%,在大湾区面积占比达到60%。短期目标转化面积约为1000万平方米,可提供约2000亿元可售货值。

  对于富力来说,推进城市更新在缓解土储压力同时,也可以对冲因均价下降而造成的毛利率下滑。

  试水H股全流通

  资金安全,是富力最需要守住的生存底线。

  过去一年,富力共偿还的银行贷款381.6亿元。另外,通过银行贷款、美元优先票据、境内债券和信托等渠道进行融资,借新还旧。

  年报显示,富力全年平均融资成本6.6%。从短期看,富力的现金基本能覆盖短债。截至2019年底,富力现金储备达人民币384.4 亿元,未使用银行授信约1200亿元。

  今年以来,富力在融资方面颇为进取。截至目前,富力通过发行4亿美元的优先票据用以赎回2021年到期的美元优先票据,延缓债务到期时间。此外,富力还获得中国银行(601988,股吧)间市场交易商协会批准发行的不超过50亿元的定向债务融资工具。

  此外,富力H股“全流通”申请也在3月10日获受理。根据申请文件,富力申请全部已发行的22.07亿股内资股股份转换为H股并在香港联交所上市。截至1月31日,富力已发行股份总数目34.95亿股,其中内资股股东持有63.14%,H股股东持有36.69%。随着H股全流通的推进,富力融资能力将进一步提升。

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责任编辑:陈洁

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