该年度的10月份,在她的主导下,专门在霄云路8号项目设置物业管家团队。这一年上半年,合生创展的毛利率已下降8%至37%,朱桔榕十分清楚,要想让这项数据实现反转,必须在服务中树立好的口碑传播,提升豪宅去化量。彼时,其重点攻坚的四个项目,为霄云路8号、东郊别墅、佘山东紫园、帝景山庄等。
外部执行,往往需要内部机构的对接与配合。
面对过去营销、工程、物业等管线分离,业务难以横向协调的情况,朱桔榕推动建立了住宅事业部、商业事业部、产业事业部,各事业部对各自的项目直接管理,对工程、设计、营销及物业进行综合管理,提高管理效率。
而酝酿许久的集团信息化系统,也在2013年进入了试运营状态。在这个系统内,打通了各部门之间的信息壁垒,从财务到行政、营销、后期服务,前期开发,所有业务都可利用网络完成汇报、审批、决策。
朱桔榕意在合理架构系统化、信息化的基础上,对项目开发进度、成本、费用,以及交房等信息一目了然,从而达到衔接有序、如臂使指的工作效率。
除此之外,她还注重企业的人文关怀。在合生创展一位员工的回忆里,随着朱桔榕的到来,团队的氛围逐渐向好。在朱桔榕上任的一年中,数百人的集体出游就组织了2-3次,而工作日还添加了健身舞蹈课,偶尔还会有中医来看病,让人倍感关怀。
有朱孟依的支持,朱桔榕推行的改革的阻力或许不大,但这并不能否定她背后付出的努力。据说,朱桔榕经常加班到晚上11点才离开单位。她的首要任务,是要让这艘地产巨舰稳步前行。
但破除“百亿魔咒”过程极其漫长。2013年,合生创展实现销售额112.67亿元,随后2014至2017年,它的销售分别为53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元和92.28亿元,又在百亿的界限上徘徊。
直至2018年,合生创展才再次突破百亿,实现149.75亿的战绩;2019年,该公司再上一个台阶,销售额达212.58亿元,同比上升42.0%。看着靓丽的成绩单,朱孟依或许觉得朱桔榕已然成熟,所以让出了董事会主席之位。
地产二代“熟”了
近年来,“二代”不断走向台前,搅动着市场的风云,似乎在开启另外一个时代。
融创的孙喆一接下了文化板块,成为文化集团总裁;宝龙商业董事局主席许华芳,与许健康父子同台,见证宝龙商业的上市时刻;许世坛成为世茂房地产总裁的一年里,发力收并购,战绩满满,近期耗资收购福晟的项目,更是牵动着行业的格局……
朱桔榕也是地产“二代”的代表人物之一,十几年来,她由下往上的进阶路,使其对公司事务已了如指掌。对于她来说,未来机遇与挑战并存。
外界仍在不厌其烦地感叹这艘曾经的“地产航母”,怀念15年前的风光时刻。2004年11月底,合生创展宣布年度销售额已突破100亿元,成为国内首家破百亿的房企。那个时候,碧桂园销售额为32.4亿元、恒大14.4亿元、万科也才刚过90亿元。
如今,合生创展已风光不再。很多人觉得,朱孟依之所以把一手好牌打烂,是因为经历了“亚洲鬼城”京津新城,以及牵涉到黄光裕的内幕交易案。但本质上,真正决定其发展节奏的,是“高溢价、多囤地、慢周转”的开发模式。
该开发模式的逻辑是,未来地价上涨的幅度必然远大于房价,土地增值带来的利润是可观的;而规模扩张将带来堆积如山的存货和借贷,高周转之下土地储备的重置成本将持续高于企业的利润积累。
这与“快周转”的时代潮流,似乎有所背离。在囤地的基调下,合生创展拥有比其他同规模梯次房企更大的土储量。2019年上半年,该公司拥有土地储备2940万平方米,其中有许多是旧改项目。
城市更新低廉的地价,正符合合生创展拉高利润率的项目定位,但沉淀资金量大、开发周期长的特点,也拖慢了企业的发展速度。朱桔榕要改变现状,在两者之间寻求平衡,难度并不小。
朱孟依虽然早已退居幕后,但其为合生创展定下的调子,已很难改变。除了以上提及的发展模式之外,“集权色彩”也难以褪去。乐居财经查阅获悉,此前很多职业经理人的离去,都与此有关。
从谢世东到薛虎,合生创展几任总裁的离职,都是因为与朱孟依的理念不合;在老板的强势作风下,总裁并没有独立的裁定权,导致难以放开手脚。这也是该公司此前人事震荡的原因所在。
朱桔榕接下来要面对的,是如何调整发展模式、安抚好职业经理人,引领昔日的地产航母稳健航行。
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