【掌柜日报】2019·河西：地王上市！新盘秒光！宇宙中心开挂

要买南京，先看河西；要买河西，先看……看谁都行！

2019年对于河西来说，也是值得铭记的一年：地王盘终于等到了上市；限价红线终于等来了突破；而耐人寻味的，捂了半天的盘变成了人才房，土拍再没了当年的盛况……

不可否认的是，在起起伏伏的行情中，“黄金宝地”河西也开始慢慢走近人间烟火气。虽然也被质疑、也被审视，但至少在开盘中，河西用实力证明，你爸爸永远是你爸爸，河西依然是南京的“宇宙中心”。

1.“星八客”宣告全员收官

2019年4月28日，河西南限价盘升龙天汇开盘，共有6627组买房人抢209套房，中签率低至3.1%。经过2个多小时开盘，最后一套房被255号买走，也宣告该楼盘所有房源售罄。

升龙天汇落幕，意味着当年轰轰烈烈的南京“星八客”全员收官。2015年11月7日，河西南世茂、正荣、招商、佳兆业、升龙、鲁能、朗诗、五矿八大品牌房企正式联盟，组成南京楼市“星八客”。告别恶性抢客、打架竞争的局面，走上集体抱团发展之路。

这是一个很成功的策略，在那之后，河西南的面貌俨然升级，开盘验资、首付8成、甚至全款买房。新房价格被限价定在3.5万/平，但二手房价格已经达到5万/平左右。河西南也因此成了南京“最赚钱”的板块。

2017年开始，“星八客”陆续收官，今年最后一名成员——升龙的收官，也正式宣告河西南告别3.5万/㎡时代。

2.纯新盘首开破限价！

“星八客”一落幕，鱼嘴板块紧接着就突破限价上市了。今年4月底，鱼嘴板块的金茂悦正式领到销许，销许均价39800元/㎡，要求首付五成。

6月份，纯新盘华润置地润府项目领取首批房源销许，均价39371-40103元/㎡，要求验资100万。

8月份，纯新盘华侨城天鹅堡也领取了480套精装房源销许，销许均价区间36778-37176元/㎡，要求存款证明450万元。

除了河西南，江心洲板块的新房售价也上了新的台阶。今年12月初，江心洲的纯新盘仁恒江湾世纪领取390套房源销许，销许价43650-46036元/㎡，并且要求首付六成。这个而价格，可以说把先前区域3.8万/㎡的限价狠狠踩在了脚底下。

3.豪宅也被抢 新盘年内就收官

根据克而瑞南京的统计，河西板块今年共有19次开盘，其中升龙天汇开盘2次，鱼嘴金茂悦开盘4次，华润置地鱼嘴润府3次，华侨城天鹅堡3次。这样的开盘频率是过去两年，河西购房者想都不敢想的。

更关键的是，哪怕上市量增大了，大家可选择的项目多了，河西楼盘的中签率依然很低，“日光”依然是日常。

就连6.4万/平的葛洲坝中国府，总价约1472万起，也成功售罄。

紧凑的开盘节奏之下，河西的纯新盘也实现了年内首开年内收官的“光速清盘”。鱼嘴金茂悦7月首开，9月收官，所有房源去化只用了2个月；华侨城天鹅堡8月首开，12月收官。而华润置地鱼嘴润府也放出消息，仅剩的房源将一次性推出，预计会在过年后上市。

4.葛洲坝中国府！金茂府！

到了年底，河西重磅纯新盘终于出来了——地王盘葛洲坝中国府与金茂府一起上市，最高均价破6万，捅破南京新房价格天花板！

12月29日，葛洲坝中国府与金茂府正式开盘，首开1#楼共57套精装房源，户型面积230、290㎡，总价约1472万起，需验资420万，首付要求按照客户贷款资质来定，最低3成。均价达到64000元/㎡（含精装包）。最终吸引351组买房人报名，中签率16.2%，平均6人买一套。

同一天，河西金茂府在售楼处迎来首开，项目推出8幢共54套精装房源，户型建筑面积约145㎡，整体均价为5.2万/㎡，共计624组购房者成功报名，中签率8.7%。

毫无疑问，两家豪宅开盘当天成功“日光”。

这两家楼盘的上市是个标志性的事件，它代表着南京的市场已经正式拥抱更高的房价，也代表着南京高价地有了生存和发展的可能性。业内专家曾一度认为，河西南的高价地项目会是整个南京楼市的风向标，它们能上市、能盈利，不仅对开发商而言是个强心剂，对整个城市的规格档次也有不一样的意义。

葛洲坝中国府前身即为2016G14地块，在2016年5月的土拍中经过25轮竞拍，最终被葛洲坝以32.8亿拿下，楼面价45213元/㎡，一举成为成南京单价地王；

2016年5月13日，电建金茂连拿河西南G12、G13两幅地块,地价分别为37027元/平和36890元/平,由于地块位置接近,两块地联合开发，后定案名河西金茂府（目前改名平良上府），同样是要打造南京的顶级豪宅。

5.捂盘捂成人才房

今年，河西那些几乎快要被遗忘的老项目也换了面貌，重新面世——青奥村、华新城，如今都变成了人才房。

今年6月，青奥村正式面向指定人才销售，房价3.5万/平，首付三成，75万起，商业贷款按市场利率下浮10%优惠；公积金贷款额度放宽到限额的2倍，最高可贷100万。

到了11月份，又有消息称，买房人一直苦苦守候的华新城也宣布“不开了，变成人才房了”。

这两家项目关注度都非常高，原因在于其绝佳的区位。青奥村位于青奥双塔之南，“南京眼”步行桥之东，扼守河西南部的西北角，正是今天南京人眼中的“黄金宝地”；而华新城位于河西中部，靠近元通地铁站与华灯坊，先前售价4.5万/平，也是买不到的豪宅。

这也是今年南京对于人才安居政策的一个重要举措。12月中旬，房产微政务官方发布《2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）》（以下简称《办法》），公布了2020年一季度73个商品房拟上市，包括如华新城、大华锦绣华城、金浦御龙湾、中垠紫金观邸在内的热门楼盘，对于人才选购，政府会给予最大的优惠和扶持，吸引人才、留住人才才是最终的目的。

6.土拍：一边出地王，一边唱凉凉

2017至2018两年间，河西就只有一幅涉宅地块出让（葛洲坝五矿金陵府）。而到了今年，河西开仓放粮，5幅涉宅地块出让，保利、荣盛、国资等企业拿地。

但是，不可否认的是，2019年的河西土拍，已经不复2016年的盛况。

4月份，南京楼市适逢小阳春，江心洲推出宅地G08，开局很不错，经过112轮竞拍，最后由荣盛拿下，总价15.6亿，楼面地价31980元/㎡，自持商品房住房面积13000平，自持面积达到总建筑面积的26.6%。

这是2019年河西土地市场最大的火花。在随后的几个月，关于荣盛拿下江心洲地王而陷入各种尴尬的传闻沸沸扬扬，真相如何没人知道，我们只能静待所谓的江心洲“新豪宅”面世的那一天。

随后的土拍中，河西面临的都是“凉凉”的质疑。

G22地块，竞拍39轮，成交价格32356元/平，未达到最高限价，摘牌者保利；

G75地块，竞拍19轮，成交价格28339元/平，未达到最高限价，摘牌者国资；

G77地块，竞拍22轮，成交价格29498元/平，未达到最高限价，摘牌者深业；

G78地块，竞拍23轮，成交价格28877元/平，未达到最高限价，摘牌者国资。

业内专家认为，今年整体楼市虽然有所下滑，但河西有其自身的独特性，还是受到开发商的关注。短期内，开发商也会注意风险控制，想要突破限价比较困难。

7.河西最高=南京最高

定了！就是500米！鱼嘴摩天高楼的方案一公布，就引起了热议——果然河西！

11月，鱼嘴金融中心的设计方AS+GG 事务所在其官网公开了鱼嘴超高层项目降高后的最新设计方案。根据官方介绍，南京鱼嘴项目的建筑总高将达到500米，作为南京最高的建筑物之一，鱼嘴项目也将拥有一个世界上最高的360度高空全景露台。

河西南鱼嘴金融聚集区（G97）是河西CBD旗舰区的核心区，位于长江、夹江、秦淮新河“三河”交汇处，并邻近鱼嘴公园等城市开敞空间。

2017年，金茂以73.4亿拿下G97超级综合体地块。随后，开发商想不，该地块将由华润、金茂、平安三家联合开发。

根据规划，鱼嘴G97地块总占地面积约16万平方米，总建设体量约86万平方米，总投资约150亿元。项目包括一栋含500米（最新高度）超高层5A级写字楼、两栋分别为220和350米超高层写字楼在内的大型城市综合体。

鱼嘴G97地块将引入以金融保险、高端商务总部、文化休闲旅游等现代服务业，打造成为主城江南地区的国际性新中心，同时成为辐射华东地区重要的旅游目的地。