【掌柜日报】4季度南京22家纯新盘或上市 这5大品质盘受关注

回顾即将结束的“金九”，南京多家楼盘抢领销许、陆续开盘，许多买房人也在开盘潮中成功买到心仪房源。但面对即将到来的四季度，还有不少购房者奔波在买房路上......

很多买房人都在问：南京楼盘这么多，接下来的四季度还有哪些纯新盘要上市？今天掌柜君不完全统计，四季度南京主城预计有22家纯新盘有上市计划，两江板块独占8家傲视全市。

值得注意的是，这22家纯新盘中共有11家楼盘地价在2万/㎡以上，主要集中在河西、城南，最高地价高达45213元/㎡。未来，这些高价地上市价格将会影响周边房价，也会提高全市均价，当然也是南京楼市的风向标。

一、四季度南京主城22家纯新盘有上市计划，2万+地块占比5成

据掌柜君不完全统计，即将来临的四季度南京主城（高淳、溧水、六合除外）共有22家纯新盘有上市计划，两家板块共有8家楼盘，占比约38%。而备受买房人关注的河西也有3家楼盘传出上市消息，但需要注意的是这些地块上市价格可能都不低。（注明：掌柜君统计的是住宅楼盘，不包括商办、公寓等产品类型）

先给大家看看这22家纯新盘的具体情况：

掌柜君先给大家划重点：

1、河西预计3家纯新盘有上市计划，主要以140㎡、190㎡，甚至200㎡以上大户型改善为主，对买房人的资金要求较高。且地价在3.7万/㎡以上，未来上市价格能达到多少，值得期待；

2、两江板块仍是供应大户，共有8家楼盘上市。其中，江宁独占6家，但都以刚需和刚改为主，改善人群可选择较少。而江北2盘地价较高，加上周边楼盘较多，后期上市去化结果值得关注；

3、城南5家纯新盘四季度都有上市计划，可以缓解区域供应不足的现状。关注度最高的莫过于大名城紫金九号，地价2.9万/㎡，首开价格能否突破4万/㎡，买房人是否买账，值得期待；

4、刚需买房半径越来越远，购房成本不断增加。从统计的21家纯新盘中，仅有3家地价在万元/㎡，主要集中在仙林、板桥、禄口，但母庸质疑，仙林和板块地块后期上市价格肯定看齐周边，只有禄口未来上市价格或在2万/㎡内；

二、11幅高价地块上市，将是未来影响南京房价的风向标

现在楼市进入深度调控中，坚持“房住不炒”政策也一直在执行，那么这21家纯新盘中的11块地价在2万/㎡以上的高价地，未来上市能达到多少价格，给市场带来什么影响？

在讨论有何影响之前，掌柜君认为这11块高价地也有所不同，一种是河西高价地，主要就是葛洲坝南京中国府、海玥万物、金茂府，地价都在3.7万/㎡以上；另一种是其他区域地价较高的纯新盘，以大名城紫金九号、花语江南、公园世纪等。

1、以葛洲坝南京中国府等为代表的河西高价地

时间追溯到2016年，当时南京楼市火热，众多开发商重金拿地，河西多幅高价地都在那个时间段诞生。之后，南京进入到限购、限价、限售等阶段，多数高价地面临短期站岗，而河西区域限价在4.5万/㎡，3.5万/㎡内，若按照这个价格上市，算上各种成本，这几家高价地亏惨了。

（河西南金茂府效果图）

那么，对于这些高价地来说，多数选择跟时间和限价博弈，等待后期合适的机会上市。以河西南某高价地为例，地价超4.5万/㎡，开发商计划上市卖到7万/㎡+，但区域限价3.5万/㎡，如何上市?虽然近期有消息称该盘物价均价不到6万/㎡，但这个价格仍是亏本，最重要的是这个消息属不属实还不知道。

最值得注意的是，高价拿地的房企为了更好的溢价，打造的多为旗下高端产品线，虽然在一定方面带来更多改善人居产品，但也会拉高全市新房均价，提升区域置业门槛。

2、其他区域2万-3万/㎡地价的纯新盘

在南京除河西高价地之外，其他区域高价纯新盘几乎都是一样的结果。以江北为例，地价2万+/㎡，上市限价在3万/㎡内，在限价背景下开发商利润有限，但就是这样的限价下，楼盘去化并不是很好。

在目前南京2万-3万/㎡的高价地来看，比较不同的是大名城紫金九号，其地价29093元/㎡，打造小高层房源，周边就是软件谷，可以说完全不缺客户。若按照区域限价3.5万/㎡，等于贴本卖房，有消息称想卖到4万+，能不能过限价这一关比较难说。

另一幅就是绿城云栖玫瑰园，楼面地价21745元/㎡，但打造的是容积率仅1.2的合院、叠墅、洋房房源，建筑面积约110-225㎡。作为绿城打造的高端产品，面向的主要是南京改善人群，且产品类型不同，限价在区域3万/㎡内，不太可能。

(花语江南效果图）

对于其他楼盘来说，以现在南京楼市限价政策来看，2万+的地价，上市价格在3万/㎡内也是大概率事件。而现在的南京新房市场，已经有一大批3万/㎡的楼盘上市，对南京全市均价影响不会很大。

但不得不说，这些高价地后期一旦突破限价，对区域楼市房价将带来较大影响。但若突破不了限价，对买房人来说是不错的机会，也是楼市持续调控的表现。

三、这5大楼盘最受买房人期待，有盘最快10月上市

对于买房人来说，每个人都有自己心仪和期待的楼盘，或在苦等其开盘。今天，掌柜君也咨询了身边最近想置业的买房人，发现葛洲坝南京中国府、海玥万物、大名城紫金九号等楼盘备受关注。

葛洲坝南京中国府

项目位置：位于南京市河西南部邺城路与友谊街交汇处

楼面地价：2016年5月13日，经过25轮竞拍葛洲坝以32.8亿拿下河西南G14宅地，楼面价45213元/㎡，成南京地王。

项目规划：规划建设5栋高层住宅及配套设施，层高为19-29层，只有300套房源。

最新动态：售楼处和样板间已经公开，提前一天预约即可，验资300万可参观样板间。

期待理由：南京地王、葛洲坝“国府系”第三座产品、南京划时代的豪宅。

应天府

项目位置：位于南京市秦淮区中华门外中山南路以西

楼面地价：2017年2月15日，经过395轮竞拍招商以98.1亿总价拿下该地块，成南京总价地王。

项目规划：规划建设叠墅、商墅、中式合院。

最新动态：目前已经公开售楼处，预计下半年首开，总价2500万起，看房验资2000万。

期待理由：南京总价地王、中华门旁、三大房企精心打造、未来南京主城地标性建设和大型综合体。

海玥万物

项目位置：位于南京市建邺区河西中部

楼面地价：2016年1月29日，河西中部G68地块被上海建工和南京奥和以64.8亿元拿下，楼面价高达42561元/㎡。

项目规划：A地块包括8栋住宅，B地块包括12栋住宅，全部为16-18层，共20栋住宅，约500户。

最新动态：海玥万物预计最快9、10月公开售楼处，目前正在施工中，建筑面积约240-480+㎡。

期待理由：河西中部地王、海玥名都全面升级新品、千万级豪宅

新希望锦麟融誉

项目位置：位于南京市栖霞区迈皋桥合班村288号

楼面地价：2019年3月29日，迈皋桥G01地块由新希望竞得，总价53.2亿元，楼面地价22628元/㎡。

项目规划：规划建设16栋18-26层高层住宅及配套用房，建筑面积约96-129㎡。

最新动态：预计十一期间公开万谷慧城市展厅，10月中下旬公开售楼处与样板间。

期待理由：新希望旗下“锦麟系”高端产品系，三家品牌房企联合打造 ，新希望南京首个项目

大名城紫金九号

项目位置：位于南京市雨花台区软件大道众智路6号

楼面地价：2016年9月23日，铁心桥G45地块经过摇号被上海大名城摘得，楼面地价29093元/㎡，现房销售，仍是现在的城南地王。

项目规划：规划建设9栋9-17层小高层，建筑面积约89-158㎡，现房销售，共714套房。

最新动态：目前售楼处已经公开，样板间预计十一左右公开，预计10月底首开5栋楼，建筑面积约89-143㎡，共446套毛坯房源。

期待理由：城南软件谷核心、大名城旗下TOP级“紫金系”产品、低密度改善新品