情怀“难哺”地产 戴志康地产启示录

　　成功来的太顺利，戴志康的地产野心开始扩大到全国版图，短短十几年内，证大的发展足迹遍及浙江、江苏、四川、东北等地，并完成100万平方米以上的开发规模，持有包括上海大拇指广场、喜玛拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场、扬州商业项目等12个商业地产项目，另外还有上海九间堂、南京九间堂以及河北、内蒙古等住宅项目，甚至一度将版图画到了南非。2003年，戴志康更是出资1.5亿元，收购香港上市公司上海世纪(股票代码0755.HK)，期望透过国际融资提供资本援助。

　　快速的扩张使其资金逐渐绷紧，然而他并未警觉。2010年，账上仅有30亿元的戴志康，以高杠杆购得92.2亿元人民币的上海外滩8-1地块，刷新了当时上海地王纪录。这块地王也成为戴志康的地产生涯从巅峰走向没落的开始。当时，证大超过了交付第二期土地款项的时间，即出现了46亿元之巨的款项逾期，每天的滞纳金就要交460万元。在商业地产周转缓慢以及外滩地王资金压力的双重打击下，证大的现金流日益疲弱。为筹集资金缴纳土地款，戴志康不得不将外滩地王转手复星国际。

　　“如果他一直在传统住宅领域做下去，或许还可以缓过来。但他选择进入投入大、周期长的商业地产和文化地产领域，这两个领域直到现在盈利模式都不清晰，在当年一切都不成熟的情况下，单凭情怀做事，却没有人为此买单。”东方证券研究员王磊在接受记者采访时表示。

　　在最后一个住宅项目九间堂入市后，戴志康便再没有出过住宅产品，而是将全部精力都投入到商业地产和文化地产中。在2010年以后，上海证大陆续做了证大大拇指广场、证大五道口广场、证大喜马拉雅中心，其中喜玛拉雅中心是戴志康情怀之作的代表，耗时十年打造，由著名设计师矶崎新操刀，耗资30亿元。思科中国副总裁陈葵曾对戴志康的这个项目表示质疑，她提出：“喜马拉雅中心既不是一个纯粹的文化项目，又不是一个纯粹的地产项目，想带来盈利很难。而且这种产品很难获得资本的支持。”对此，戴志康回应：“不管做金融还是做地产，都应该把精神和文化方面的东西放在首位。喜马拉雅中心是将文化融入商业地产，我们是在抢占制高点，抢占长远的商业价值，抢占长远的商业潜在价值。”

　　目前喜马拉中心仍然处于亏损状态，而证大大拇指广场和证大五道口广场只租不售的商业地产模式也难以为其带来足够现金流。在上海城开集团原董事长兼总裁倪建达看来，这些项目太超前，虽然在文化上取得了巨大成功，但作为地产项目却是失败的，衡量一个地产项目是否成功唯一的标准就是能否盈利。

　　2015年2月，上海证大被迫易主，戴志康以总价12.507亿港元，将其个人和女儿戴陌草所持有的上海证大房地产有限公司42.03%股份全部出售给中国东方资产管理公司旗下中国东方资产管理(国际)控股有限公司，每股售价只有0.2港元， 相当于当时股价的50%，自此作别地产。

　　颇为讽刺的是，数年后，在他P2P折腰之时，第一个与他撇清关系的正是他一手创办的上海证大。回望戴志康的地产轨迹，在他的每一个项目中都可以找到相似的身影，这或许也为后来者带来警示。

　　戴志康简历

　　1981年 戴志康考入中国人民大学财政系国际金融专业

　　1985年 进入“金融黄埔军校”——中国人民银行总行研究生部(五道口金融学院)学习

　　1987年 年毕业后进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书

    1988年 前往海南创立了“国际金融公司”失败，转而进入德累斯顿银行中国代表处

　　1989年 应同学张志平之邀，再次来到海南，任海南证券公司办公室主任

　　1992年 戴志康组建了中国第一家公募基金公司富岛基金，并募集到了6000万元资金，用于股市投资及房地产开发，这其中，就包括上述湖畔花园的土地。

　　1993年 股市楼市雪崩，戴志康募集的资金全部赔光，负债1个多亿。

　　1994年 戴志康与“五道口”的校友朱南松等人一起，创立上海证大投资发展有限公司，戴志康任董事长。

　　1995年 中国资本市场发生了“327国债事件”，管金生做空头，戴志康是多，最终获利退出。

　　1998年 上海证大从富岛基金手中购买“湖畔花园”，成功操盘。

　　1999年 上海证大在杭州开发了“莲花港家园”，也大获成功。之后彻底转型房地产。

　　1999年前后 戴志康在上海大量买入地皮，炒卖获利。

　　2000年~2005年 陆续开发了联洋社区项目、证大家园、水清木华、九间堂等项目。