融资环境再收紧 房企打响现金流保卫战

　　注：各房企发债规通过Wind 导出的发债明细表汇总得出，包括公司债、私募债、定向工具、短融、超短融、中票、资产支持证券、资产支持票据、境外债等债券品种，不排除部分房企通过关联公司发债(且关联公司不含该房企名称)导致发债数据被低估;各上市房企 2019 年债券到期规模来自 2018年报附注关于已发行债券到期时间的信息，部分房企 2019 年发行了年内到期的超短融，一并统计入到期规模;若需要汇率换算，统一以1美元=6.91 人民币计算

　　资料来源：Wind，华泰证券(601688)研究所

　　对重点房企的分析更可论证这一观点。通过 2019 年境内债、境外债到期规模，与 2018 年Q4 以来债券发行规模相比较，重点房企近期发债规模对到期规模平均覆盖率为257%， 中位数为164%。其中，2018年销售金额 2000亿元以上房企的平均覆盖度为144%，中位数为 76%;1000-2000 亿元房企平均覆盖率为368%，中位数为232%;1000 亿元以下房企平均覆盖率为186%，中位数为160%。

　　如果考虑提前兑付和回售的问题(参照 2018Q1-2019Q1 房地产行业境内债提前兑付和回售量占到期量 79%这一比例预估)，这意味着需要完全覆盖 2019 年债券偿还量，发债规模较到期规模的覆盖率达到 179%即可。如果再考虑其他间接融资以及销售回款，预计年内大部分房企现金流受到的影响有限，主要影响仍在房企新增投入的预期。

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　　房企打响现金流保卫战

　　虽然在短期来看，融资收紧对今年大部分房企现金流影响有限，但在长远来看，政策并无放松的迹象，且伴随着偿债高峰期的到来，现金流成为企业的生存血液，现金紧缺成为诸多房企紧要改善的问题，降负债、促回款、善现金流成为众多房企下半年的主要工作。

　　龙头房企也不例外，碧桂园在财报中提出，截至2019年6月30日，碧桂园银行及其他借款、优先票据、公司债券和可换股债券分别为2218.65亿元、574.65亿元、473.36亿元和52.23亿元。面对房地产行业激烈竞争和持续整合、市场进一步分化的新形势带来的挑战与机遇，公司将坚持稳健的财务政策和风险控制措施。万科称，公司在手现金充足，净负债率保持低位。万科在手现金1438.7亿元，远远高于一年内到期有息负债。

　　中小房企也积极降负债，以保持公司发展的韧性。以合景泰富为例，2019年上半年，合景泰富对债务结构做出了调整，一年内到期的债务占总有息负债下降7.9个百分点至14%，相应的长期债务较2018年末增加21.9%，占比86%。调整后的债务结构以中长期债务为主，抗风险能力更强。

　　土地获取方面，为保证现金流，不少房企选择放缓拿地节奏，与2018年同期相比，大部分房企投资意愿仍然趋谨。有部分企业8月土储投资大幅放缓，中海8月份拿地金额仅有1.6亿元，相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计;此外荣盛发展(002146)、雅居乐、融创本月拿地金额与前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

　　此外，为了获取现金流，采取促销策略，促进销售回款，获取现金流也成为房企普遍做法。不少房企将促进销售作为当下最重要的工作要点。2016 年以来由于融资环境一直处于较严状态，全国房地产企业到位资金中，由销售金额贡献的比重正在提升。

　　有媒体报道，8月20日至10月8日，恒大推出“全国532楼盘，闪购7.8折”，全员营销优惠升级的促销活动。融创执行董事兼行政总裁汪孟德也在今年的业绩会上表示，融创中国现金流主要来源是运营净现金流，而不是融资。“我们现在的账面现金，包括我们下半年到明年还会有大量的现金流的贡献。主要的贡献和来源是现金，而不是融资。”