全球降息风云突变 “资本寒冬”将袭中国楼市

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，中房报记者 许倩 | 北京报道

　　一周时间，宣布降息的国家已超过20个。一场降息潮继续在全球蔓延。

　　这都是因为美国。北京时间8月1日凌晨2点，美联储公布7月议息会议结果，降息25个基点，这是美联储自2008年12月以来首次降息。美联储还决定于8月1日提前结束缩表计划。

　　随后，巴西、阿联酋等国央行纷纷跟随降息，中国香港金管局亦将基准利率下调25个基点。而中国央行仍选择按兵不动，继续保持货币政策的独立性与稳健性。8月2日中国人民银行召开2019年下半年工作电视会议称，坚持实施稳健的货币政策，保持松紧适度，及时预调微调。灵活运用多种货币政策工具，适时适度进行逆周期调节，保持流动性合理充裕，引导广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配。

　　国内降息的窗口尚未到来。“对房企而言，意味着融资仍是偏紧的态势，房企融资压力仍然很大，快速销售回款保持现金流是当前房企最应该做的事。”联讯证券首席经济学家李奇霖对中国房地产报记者表示。

　　与此同时，牵动全球金融市场神经的另一件大事是，8月5日，离岸人民币兑美元早盘跌破7关口，最低跌至7.1057，这是自2008年金融危机以来人民币兑美元利率的最低水平。

　　这对国内房地产而言同样不是好消息，因为人民币贬值带来的最直接影响就是资本外流，以及海外发债汇率成本的上升。

　　“对以境外融资为主的房企打击很大，部分房企将面临更高的偿债压力。因为有外债的中国公司未来偿还外债时，美元兑人民币汇率可能比现在的成本高很多，导致房企可能因无力偿还而违约。这意味着，房企海外发债将更困难，可能面临流动性寒冬。”协纵策略管理集团创始人黄立冲对中国房地产报记者表示。

　　国内货币政策 宽松空间打开

　　事实性的全球货币宽松模式已经开启。尽管美联储主席鲍威尔对于本次降息给出的理由是基于全球经济下行、外部不确定性和通胀不达2%预期的“预防式”降息，但主流声音认为，若金融市场因降息幅度不达预期而出现大幅调整，美联储仍会基于金融市场稳定考虑再次出手降息。

　　摩根士丹利美股策略师威尔逊分析称，上一次降息是在2007年9月18日，当时大家都认为是‘防御性降息’，但此后美联储开启了历时最长、规模最大的货币刺激政策周期(降息到0、启动QE)。此次降息同样可能是一个长期降息周期的起点，因为美联储关注的很多经济指标，例如Markit全球PMI指数、美国ISM制造业指数、新订单指数等已比2007年9月的情形更糟。

　　但降息并不能解决2019年全球经济面临的所有问题。中信证券首席经济学家褚建芳研究认为，人口老龄化、债务去杠杆、贸易保护等结构性因素抑制通胀预期上行，这并不能简单地靠降息化解。相反，更低的利率预期引导导致更多投资和消费的推迟，进而导致更低的通胀预期。历史上美国多次经济衰退均源于过度投资与信用错配，这归根结底是央行过于宽松的恶果。

　　在这种背景下，我国将更多坚持货币政策“以我为主”“办好自己的事”。我国央行主要负责人表示，去年美国加息，中国没有跟随;现在美国减息，中国也要看自己的实际情况而定。减息主要是应对通缩危险，但现在中国物价走势温和，所以现在的利率水平是合适的，可以说接近黄金水平，即舒适水平。

　　8月9日国家统计局最新数据显示，7月份，中国居民消费价格(CPI)同比上涨2.8%，涨幅连续5个月处于“2”时代。

　　交通银行首席经济学家连平表示，美联储降息给我国货币政策提供了更多空间，但这个空间是不是要用，要视中国的实际情况而定。

　　连平认为，下一步我国货币政策要坚持稳健中性基调。在经济有下行压力的情况下，继续开展适时适度的逆周期调节。货币政策不是朝收紧方向去操作，而是在必要时适度向偏松方向调整。这种调整的重点不在于总量，而在于结构。即货币政策要更好地疏通其传导渠道，让合理充裕的流动性尽快、更有效地流到实体经济及一些短板领域，比如基建、中小微企业。目前的货币政策操作基本都在朝这个方向运行，下一步应将已经明确的一些政策措施落地推进。

　　事实上，近年来，我国货币政策始终坚持稳健的基调，今年以来也反复强调。日前召开的中共中央政治局会议也重申，货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。从货币政策工具的运用上来看，央行减少使用降准、降息这类信号意义太强的传统工具的频率，增加使用更为精准、更能引导市场利率的各类公开市场工具。

　　连平提示，如果货币政策实际操作进一步向松调整，有几个因素值得关注。一是去杠杆，中国的杠杆水平目前偏高。二是人民币汇率。进一步下调利率水平可能会对人民币汇率带来一些贬值压力，现在需要保持人民币汇率基本稳定。三是物价。当前CPI短期在食品价格推动下，呈现冲高的阶段性状态。若进一步降息，可能也会带来一些影响或压力。

　　楼市“流动性寒冬”来袭

　　全球开启货币宽松化模式，而对于中国房地产开发商而言，却可能意味着更加艰难的流动性寒冬。这看起来似乎是矛盾的，这一方面来自国内融资环境对房地产的收紧，另一方面来自人民币贬值的影响。

　　8月5日这天，在岸人民币兑美元跌破7元，降至2008年4月21日以来新低。中国央行有关负责人对媒体表示，受单边主义和贸易保护主义措施及对中国加征关税预期等影响，今日人民币对美元汇率有所贬值，突破了7元，但人民币对一揽子货币继续保持稳定和强势，这是市场供求和国际汇市波动的反映。

　　该负责人解释称，人民币汇率“破7”，这个“7”更像水库的水位，丰水期的时候高一些，到了枯水期的时候又会降下来，有涨有落，都是正常的。

　　中国社会科学院学部委员余永定表示，中国要保持货币政策的独立性，要保持经济增长，可能会采取进一步的货币宽松政策。当我们一旦采取了这样的政策，迟早再次面临是否允许人民币“破7”的问题。人民币汇率从7到7.1不会出现大灾难，应让汇率在7附近晃动。

　　但不得不承认，人民币“破7”会带来一些负面影响，首当其冲的就是企业以本币偿付外币负债的成本上升。房地产企业作为近些年举借外债的大户，其外债风险受到关注。

　　2018年，人民币兑美元汇率全年贬值了5%左右。观察上市公司报表会发现，2018年汇兑损失较大的公司多来自航空运输、房地产等行业，这些行业内的企业往往具有较多的外币负债。近年来，随着国内融资环境的一再收紧，举借外债特别是发行美元债逐渐成为境内房地产企业一条重要的补充融资渠道。

　　同策研究院数据显示，7月40家典型上市房企完成融资金额(人民币)897.07亿元，环比上涨46.68%。其中，发行公司债404亿元，环比上涨128.83%，占比45.04%;而404亿元公司债中，有327.4亿元是来自房企发行的境外美元优先票据或债券，占融资总额的36.5%，其中，最大笔为世茂集团发行的10亿美元于2026年到期的5.6%优先票据。

　　据亿翰智库统计，2017年海外债发行规模近2016年规模的5倍，2018年和2019年规模仍持续增长。2019年1至7月规模已经超过3000亿元人民币，接近2018年全年水平。

　　同时，海外发债利率迅速攀升，10%以上已较为普遍。如7月11日泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息高达15%。“在人民币汇率下跌的情况下，境外美元债利息势必会加重，对于境外融资占比较多和比较依赖的房企，无形中会加重这些房企的财务负担，进而影响其核心净利润。相反，具备境内外信用扩张能力的房企，则相对受到的影响较小。”一位房企高管指出。

　　房地产分析专家李宇嘉认为，人民币汇率“破7”是放弃地产工具后，贬值预期强化的反应，让其“破”顺应预期。以放弃楼市这个工具，彻底挥别过去(刺激楼市短期利好，但长期拖累人民币的有效产出，损害人民币汇率的“锚”)。同时，通过更高程度的对外开放、降低税负、鼓励创新、打造消费引擎、打造都市圈增长极等，修复人民币汇率的“锚”。

　　黄立冲表示，宽松货币环境的前提是必须压住房地产。因为一旦开发商拿到钱，就会去抢地导致地价的指标性上涨。今年7月份，国家发改委已收紧地产商的海外融资(只许借新还旧，不许发新债)，国内债市融资渠道也勒紧，以引导资金切实流入实体经济。

　　“近期风向和经济环境非常不利房地产，房地产开发商可能面临流动性寒冬。相当部分房地产公司可能倒下，现在对于许多开发商，重点已是生存而不是发展。”黄立冲表示。

　　本文转载自中国房地产报(微信号：china-crb)