【掌柜日报】7月上海新房供求双双回调 均价53812元/平维稳

　　上海新房市场在6月冲刺后，7月成交出现缩水。据上海中原地产数据显示，当期上海新建商品住宅成交面积61.6万平方米，环比减少9.8%。这一水平已经跌破小阳春启动时的量。

　　△7月上海各区新房成交面积、均价

　　具体来看，7月份新房周度成交最低水平只有11万平方米，最后一周虽有翘尾，但也仅仅15万平方左右的水平，甚至还略低于近3个月的平均周度成交量，市场交易热度和6月比有所降温。

　　青浦表现突出 中高端产品成交迅速

　　从上海各区成交面积来看，青浦、嘉定、松江、浦东、南汇、跻身前五，其中青浦区和嘉定成交量均在40万平方米以上，松江、浦东、南汇紧随其后，成交量在37-40万平方米。值得一提的是，青浦区成交面积超45万平方米，共计3825套房源，整体成交均价46975元/平方米，成交量遥遥领先，稳居全市成交量排行榜第一位。

　　从成交套数来看，7月份全市共成交新建商品房5128套，环比下降17%，同比下降18%。分环线来看，7月份外郊环间成交2537套，占全市总成交数的49%。其次为郊环以外，成交1671套，内环以内成交量最低，为243套。从同比增速来看，除了郊环以外，全部呈现负增长。

　　上海中原市场分析师卢文曦认为，7月是楼市传统淡季，供、求回落意料之中。7月底召开的中央政治局会议定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，意味楼市调控不会有松动的可能。在此背景下，下半年政策将延续偏紧格局。对房企而言回款压力日趋显著，平价甚至低价快跑是主流。而且区域内如果有多个项目会形成直接竞争，因此项目之间竞争也会日趋白热化。预计后续投放节奏会放快，并且会尽快投放市场，抓紧兑现，在供应推动下成交也会相应放大。

　　上海链家市场研究部资深分析师杨雨蕾认为，7月成交平淡且低于预期，均呈现负增长，成交套数环比较6月下降了21个百分点，同比较6月下降了50个百分点，且为近6个月以来首次负增长。出现大幅下降的主要原因，一是市场整体成交活跃度降低，后续动力不足;二是去年7-9月为高基数，所以未来两个月成交增速依然会承压，接近年底随着基数降低，或有所好转。

　　青浦区成交突出 4项目入前十榜单

　　7月上海新房市场整体成交活跃度不高，但青浦区表现异常突出，成交前十榜单中有4个是青浦项目，并且排名第一、第二的UNICITY万科天空之城和首创禧悦晴朗均是青浦项目。其中UNICITY万科天空之城成交均价57060元/平方米，成交208套房源，成交面积达22378平方米，成为7月楼市销冠。

　　此外，一些中高端产品成交表现不错，比如7月下半月才开盘的皇都花园成交超过100套，排名全市第三。普陀的高尚领域成交排名第五，均价达到8.7万元/平方米。

　　而均价低于3万元/平方米的刚需产品仅有奉贤的绿城上海诚园一个项目入榜，该项目成交均价21239元/平方米，售出104套房源。

　　值得一提的是，7月均价最贵的为金虹桥的臻园，共成交1套豪宅，均价185663元/平。

　　基于市场相对平稳，因此7月均价小幅波动，为53812元/平方米，环比上涨1.5%。7月份各环线中成交均价最高的为内环以内，单价104531元/平，同比增长1%。同比涨幅最高的为郊环以外，同比增长17%，各环线中仅中外环间出现了负增长。

　　楼市歇夏 供应回调

　　据上海中原地产数据显示，7月新增入市新房面积只有80.2万平方米，环比减少17.1%，虽然不及6月有大批新房入市，但供应量6147套在今年也并不算低。

7月开盘项目

      相对于前期中低端产品略多，7月高端产品较为积极。比如杨浦、闵行、黄浦有多个高价房项目入市，并且从后续成交来看，也获得不错去化，高价房项目只要价格符合预期，还能激发购买欲。经过上半年冲刺供应回落意料之中。不过从绝对量来看缩水情况并不严重，表明房企仍有推盘意愿，只不过需要调整下节奏，8月虽然也是传统淡季，但金九银十市场会有期待，预计下半月供应会有所增加。

　　据链家数据显示，今年前7月累计新增房源39874套，同比增长29%，累计均价50675元/平，同比增长1%，未来销售均价增长空间有限。