【掌柜日报】成交价超过2万/㎡！ 实探禄口最火二手房小区

今天，掌柜君在浏览链家时发现，江宁禄口一小区成交均价超2万/㎡，更是位居2019年7月小区成交TOP10。但值得关注的是，该小区是2018年12月交付，至今仅交付7个月左右，链家数据显示成交19套，再加上周边二手房门店，实际成交量更多。

这家二手房小区就是新城保利天地，由新城、保利、中国铁建三家房企共同开发，最后一次开盘要追溯到2017年3月28日，当时加推5栋楼共467套房源，精装均价16727元/㎡，超千人参与摇号，当天卖完。

为何这样一个远在禄口的刚需项目，会在交付仅半年多就进入7月小区成交top10？掌柜君带着疑问，实地踩盘了该小区，并与周边二手房门店工作人员沟通，了解到很多小区的一手信息。

一、交付仅7个月单链家成交19套，更是位居7月小区成交第8名

新城保利天地位于江宁区禄口街道，具体位置为乾清路与越秀路交汇处。整个项目于2016年6月首开，折后精装均价15300元/㎡，收官时间为2017年3月，精装均价16727元/㎡，仅9个月就清盘卖完，于2018年12月整体交付。

目前在链家上，该小区已有116套房源正在出售，共成交19套房源，近90天内成交11套，近30天内带看99次，对于一个刚交付7个月的次新房来说，这热度可见一斑。

而在链家今天刚刚发布的2019年7月南京小区成交TOP10中，新城保利天地更是位居第8名，成交均价20707元/㎡。

二、小区紧邻地铁S1号线翔宇路北站，周边二手房门店众多

在出发之前，掌柜君特意在搜狗地图上查询了该小区的具体位置，根据地图显示，新城保利天地与翔宇路北站直线距离400米不到，可谓是不折不扣地铁盘。

今早，掌柜君从南京南站乘坐S1号线经5个站点，就到达翔宇路北，用时约25分钟，一出地铁站确实就能直接看到远处的小区。

目前小区与地铁站中间有一大片空地，有不少周边居民在闲置的空地上种菜，从地铁站步行到小区需要约5-7分钟，也在可以接受的范围内。

本以为作为刚交付没多久的远郊楼盘，小区的人气及底商应该开业较少，但掌柜君却发现，小区底商开业率较高，有超市、水果店、餐饮店、理发店等，但让人没想到的是，门店最多的竟然是中介门店。

掌柜君认真数了下，在小区已经开业的北侧和西侧底商中，竟新开了9家二手房中介门店，包括德祐、真鼎、住商不动产这种连锁型，以及永旗、好理想、创明等小型中介公司。

三、小区近期成交量较多、成交周期缩短，但不满2年税费较高

随后，掌柜君近入一家中介门店，内部墙壁上贴着目前整个禄口板块多家二手房小区的房源，包括新城保利天地、招商依云郡、朗诗青春街区、空港公寓等。

当掌柜君咨询新城保利天地的二手房价格时，中介工作人员表示该小区目前二手房实际成交均价在2.1万/㎡左右，这一点与链家显示的21724元/㎡的均价相对吻合。

具体来看，目前78㎡户型的成交总价在165万左右，88㎡户型成交总价在180万左右，具体还是要看楼层情况。

同时，该中介工作人员表示，目前整个小区成交量很多，实际成交的房源，远远不止链家上显示的19套，整个小区在周边中介挂出的二手房房源超300套。

以他们门店为例，刚刚过去的7月就成交了4-5套，隔壁的中介门店成交量也在4-5套，而且近期成交周期从以前的4个月左右，缩短到目前的1个月左右。

当然，该中介也表示，2.1万/㎡的均价，是不包括税费的价格，因小区未满2年，购买需要5.3%的增值税、1%的个税、1%的契税，等于一共需要7.3%的税费。

以78㎡户型165万总价来算，未满2年的税费约12万，再加上办证的2.1万左右、中介费以1.6万来算，等于买家最后实际支付约180.7万，这样算下来成交单价约23167元/㎡，对于不少买房人来说，这是一笔不小的税费。

四、紧邻地铁口、品牌房企、基本配套齐全，几乎都是刚需买房

但当掌柜君表示从地铁站走过来，发现周边多是空地，仅有对面的空港公寓一个安置房小区，为什么成交量会比较多？

中介表示从他们店里成交的客户来看，主要是在S1号线沿线、南站或软件谷工作的刚需群体，手里预算有限。加上都是年轻人，对房子面积要求不大，新城保利天地正好符合这个要求，所以也就会成交。

虽然小区在禄口，距离主城较远，优势在小区东面就是翔宇路北站，乘坐地铁到南站也就30分钟不到，再换乘到新街口一共1小时左右，也是能接受的范围。

而且小区周边基本的生活配套都有，菜场、超市、底商等，可满足日常生活需求。小区西门对面的中南棉花糖，目前也已经交付，预计年底左右开业。

再加上是次新房，由新城、保利、中铁建三家品牌房企共同开发，小区内部环境和绿化也比较好。

五、近期卖家心态有所转变，纷纷调低价格，但议价空间不大

在该中介带掌柜君看房的途中，对方表示之前禄口镇多家纯新盘放风要超2万/㎡上市，新城保利天地紧邻地铁，很多业主心态相对膨胀，甚至有房源挂牌单价超3.2万/㎡。

但很多买房人在实地看房之前，都会在链家等APP上实际成交价格，以此来决定自己所能接受的总价。往往这个价格跟房东心里价格有所落差，最后就很难成交。以78㎡为例，有8楼房源业主挂到172万，甚至179万，虽然看房人数不少，但面对价格及高额税费都纷纷放弃。

由于近期南京二手房市场整体情况不是很好，之前很多挂高价的业主都开始调低2-3万总价，以希望能尽快成交。虽然调低了价格，但房子的议价空间开始变得很小。

该中介门店有套78㎡房源，房主心里价位166万，买家接受总价164万，仅相差2万，在中介的不断沟通下，房主最低只愿意接受165万，不然不卖。最终因1万块钱的总价，这套房源没有成交。

在看房结束之前，中介工作人员透露就目前来看，该小区实际成交总价与挂牌价相差2-3万，议价空间不大。而多数业主觉得这个价格并不赚钱，都想等满2年再挂出交易。

最后，就今天实探下来，掌柜君觉得新城保利天地这个小区虽然远在禄口，但优势在紧邻地铁，对在南站和S1沿线的刚需来说是个不错的上车机会。小区目前最大问题是税费较高，但挂出房源较多，买房人可以实地多看房之后，选择性价比较高的房源出手。