商品房销售面积虽然有所减少,但房价还会不均衡地小幅上涨,销售额可以保持基本持平,起到压舱石之效。
如果我们要保持房地产市场的平稳健康发展,当银行开发贷款增速低于销售额增速之时,必然结果就是:要么房企自筹资金弥补,要么居民首付或按揭贷款弥补。
换言之,当销售额保持平稳,不是房企加杠杆,就是居民增负债。
今年以来房企已经走在去杠杆的路上,而监管层也希望居民负债率不要增加得太快了。
郭主席的讲话意味着未来按揭贷款增速将受到抑制并回落,也意味着销售增速将继续回落。
如果居民和房企同时降杠杆,房企自筹资金也不能增长,房地产投资势必下行,房地产压舱石作用将下降。
其实,只要保持居民收入增长速度超过房价上涨速度,居民按揭贷款增速不超过住户存款增速,持之以恒,居民负债率必然下降。
平衡不易,稳住房价是关键。
稳住房价的根本逻辑在于抑制需求、增加供给。
当供求基本平衡或者供大于求之时,房价上涨必然停滞。
今年以来,一线城市住宅用地供应与上年基本持平,二线城市住宅用地供应甚至还略超序时进度。
不过,住宅用地成交比下降了,这意味着住宅用地门槛提高了,比如,房价依然受限而地价持续上涨、公建配建与商业设施增加、毛地出让等,房企拿地更难了。
从二线城市住宅用地供应来看,目前处于历史相对低位。
这意味着,未来二线城市住宅用地很难放量增加。
但很多二线城市正在吸引人口进城,国家发改委也要求放松二线城市落户政策。
这符合我们过去所说:“供求关系的紧平衡是热点二线城市的共同选择”、
因此,抑制需求又被提上议程,这一次是用市场化的手段。
最近,合肥、南京、深圳、武汉、成都等多地已经出现了房贷利率集体上调。
首套、二套房贷利率上行,不意味着已经备好宽松政策、先手防范泡沫再起,这只是针对二线城市的因城施策、精准调控。
即使央行未来降准降息,监管部门还是会严控资金过度流入房地产的。
结果必然是:受到房企青睐的一二线城市楼市再受抑制,楼市不会大起。
调控越发精准,这一次不会再按下葫芦浮起瓢了。
只是,等待降价的购房者又错过了一次买房的政策机遇期。
结束语
有朋友希望我对下半年房地产趋势作一研判,但在我看来,从大势角度来说,楼市已经平淡无奇、没有太大悬念了。
过去我们说过:楼市大稳小乱,因为中央要求“大稳”,但地方政府有的刺激、有的打压,有的放松、有的收紧,所以出现“小乱”。
2022-02-17 10:28
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