三四线城市楼市难以松动 谨防空置房加大去库存压力

一旦空置房变成了出不了手的闲置商品，投资和投机者又无力再“养护”这些空置房，其风险将骤然上升。一些城市房价再度出现较快增长，如果是刚性需求推动，那就比较正常，如果是投资投机推动，那就是一次风险积聚的过程，必须予以高度警惕。

最新统计显示，2015年全年全国土地购置均价3341元/平方米，创历史新高；全国商品房成交均价6792元/平方米，创历史新高；商品房销售面积12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值；待售面积增速远大于销售面积增速，去库存压力依旧较大。

地价、房价都在上涨，商品房待售面积增速也大于销售面积增速，尽管房地产市场有了一点复苏的苗头，但由于新增商品房的规模扩大、数量增多，使得商品房库存不减反增。据国家统计局日前发布的数据，2015年全国商品房待售面积为7.18亿平方米，虽然从表面看，待售面积不足2015年商品房销售面积的60%，库存面积不是很大，但待售商品房在结构上存在很大差异。一方面，在地区分布上，待售面积大多集中在部分城市，特别是三、四线城市；另一方面，相当部分商品房由于价格过高、面积偏大，难以满足刚性需要，消化的难度很大。

为什么在待售面积继续大幅增长的同时，房价也在上涨，甚至商品房成交均价还创下历史新高？为什么开发商不借市场有所复苏的时机降价销售？很显然，商品房均价上涨主要源于一线城市房价的过快上涨，特别是深圳、上海等地，更是出现了较大幅度的上涨，以至于政府也不得不再出手干预。如上海市发改委、房管局近期召集内部研讨会，特别强调要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策；南京市从今年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。

相反，三、四线城市特别是待售房比较多的城市，却仍面临着市场难以松动、开发商也不愿意降价的矛盾，去库存效果很不明显。不仅如此，前些年市场火热时被过度投资和投机的商品房，现在也面临着出手的问题，成为了潜在的库存，也对去库存构成了不小的压力。

与“待售房”相对应的另一个概念是“空置房”。有的统计数据中，空置房的一部分为待售房，另一部分为已出售但长期无人居住的房子。另一种统计方法是将两者分开，空置房主要指已出售而空置的商品房。2013年的一项统计显示，我国城镇地区空置住房约为4898万套，比2011年增加了842万套，空置住房占据4.2万亿住房贷款余额，占全国住房贷款余额的46.67%。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，较2011年提高1.8个百分点。如此规模的空置房，给去库存带来了巨大的压力。

空置房占据住房贷款余额高达几万亿，如果市场长期低迷，出现风险的可能性不容忽视。不要忘了，美国的次贷危机主要就是因为投资和投机过度，商品房的正常需求不协调造成的。一旦空置房变成了出不了手的闲置商品，投资和投机者又无力“养护”这些空置房，其风险将骤然上升。需要特别注意的是，深圳、上海等地房价再度出现较快增长，到底是刚性需求推动，还是投机投资推动？如果是刚性需求推动，那就比较正常，如果是投资投机推动，那就是一次风险积聚的过程。据透露，深圳的一部分房子被打包到p2p金融、互联网金融和信托、理财产品中，充当了债务融资的抵押品，如果没有有效的市场需求做支撑，这些被抵押的商品房有可能成为互联网金融新的风险源，对此必须高度警惕。

中央经济工作会议把房地产去库存作为今年五大任务之一，这项任务能不能完成，不仅要看待售商品房的销售，还要看空置房的状态，看空置房中有多少是存在风险隐患的。今年房地产去库存任务重，压力大，对地方政府特别是三、四线城市而言，必须要发挥定力，不要再增加新的库存了，不能让商品房库存成为影响经济社会稳定的重大隐患。